Určite výnostnosť investičnej nehnutelnosti / bytu
Investovanie do nehnuteľností patrí medzi najobľúbenejšie spôsoby zhodnocovania peňazí na Slovensku. No nie každý byt alebo dom je automaticky dobrá investícia. Kľúčom je vedieť si správne vypočítať výnosové percento – teda, koľko vám nehnuteľnosť reálne zarobí v porovnaní s jej obstarávacou cenou. V tomto článku si ukážeme, čo všetko treba pri výpočte zohľadniť, pridáme praktické príklady a ponúkame aj kalkulačku výnosnosti investičného bytu.
Čo je výnosové percento (Yield)
Výnosové percento je ukazovateľ, ktorý hovorí, aký ročný výnos vám investičná nehnuteľnosť prinesie v pomere k jej cene. V praxi sa často označuje aj ako rentabilita prenájmu (Rental Yield).
Ako vypočítať výnos investičnej nehnuteľnosti
Na presný výpočet je potrebné poznať:
- Kúpnu cenu nehnuteľnosti (vrátane poplatkov a prípadnej rekonštrukcie),
- Ročné príjmy z prenájmu (nájomné × 12 mesiacov),
- Ročné náklady (správa, energie, fond opráv, dane, poistenie, opravy).
Čistý príjem = Ročné príjmy – Ročné náklady.
Kalkulačka výnosového percenta nehnuteľnosti/bytu
Výsledky:
Po zadaní všetkých potrebných údajov vám kalkulačka vypočíta výnosové percento nehnuteľnosti. Berte však na vedomie, že výpočet nezahŕňa poplatky spojené s daňou z príjmu, daňou za nehnuteľnosť, poistením. Pri podrobnej analýze výnosov je preto dôležité tieto aspekty zvážiť.
Skopírujte si tento kód a vložte kalkulačku na výpočet výnosového percenta na svoju stránku:
Prečo je dôležité rozumieť výnosovosti prenájmu
Ak vlastníte nehnuteľnosť na prenájom, existujú dva hlavné spôsoby, ako z nej môžete profitovať. Prvým je nárast hodnoty nehnuteľnosti v priebehu času. Druhým je príjem z nájmu, ktorý dostávate od nájomníkov. Správne vyváženie týchto dvoch faktorov je kľúčom k dosiahnutiu výhodnej výnosovosti prenájmu.
Aké vysoké by malo byť výnosové percento?
Čo je dobré výnosové percento?
- 3 – 4 % → konzervatívne investície v Bratislave alebo väčších mestách, stabilné, nízke riziko.
- 5 – 7 % → menšie mestá, kde je nižšia cena bytu a primerané nájomné.
- 7 % a viac → špecifické prípady (napr. rekonštruované byty kúpené lacno, prenájom viacerým študentom, Airbnb).
Výnos okolo 4-6 % možno považovať za „dobrý“, pričom všetko nad 6 % sa považuje za „veľmi dobrý“.
Treba však poznamenať, že výnosy sa v rôznych častiach krajiny výrazne líšia. V oblastiach s najvyššími cenami nehnuteľností, ako je Bratislava, môžu byť výnosy nižšie. Je to spôsobené tým, že potenciál kapitálového zhodnotenia tlačí ceny nehnuteľností nahor, zatiaľ čo úroveň nájomného rastie pomalšie.
Čo ovplyvňuje výnosnosť nehnuteľnosti
- Lokalita – byty v Bratislave majú vyššie nájmy, ale aj najvyššie obstarávacie ceny na Slovensku.
- Typ bytu – garsónky a 2-izbové byty majú často vyššie percento výnosu než veľké byty.
- Dĺžka prenájmu – krátkodobé prenájmy (Airbnb, Booking) môžu priniesť vyšší výnos, ale aj vyššie náklady a riziká.
- Financovanie hypotékou – ak je kúpa financovaná úverom, treba do výpočtu zahrnúť splátky hypotéky a úrok.
- Riziká neobsadenosti – ak byt stojí prázdny, výnos okamžite klesá.
Ako maximalizovať výnosovosť z prenájmu
Dosiahnutie najlepšej výnosovosti z prenájmu si vyžaduje čas, trpezlivosť a dôkladný prieskum trhu. Dôležité je premyslene zvoliť lokalitu na investovanie, pričom by ste mali zohľadniť miestny trh s prenájmami, zamestnanosť, infraštruktúru a ďalšie faktory.
Následne je potrebné vyťažiť maximum zo svojej nehnuteľnosti. Dobre zariadená, štýlovo navrhnutá a kvalitne zateplená nehnuteľnosť pritiahne a udrží nájomníkov, čím sa znížia náklady na poplatky pre realitných agentov a minimalizujú neobsadené obdobia.
Výnos z prenájmu nezávisí len od ceny bytu a výšky nájmu. Existuje viacero faktorov, ktoré dokážu vašu výnosnosť investičnej nehnuteľnosti výrazne zvýšiť:
1. Vyberte správnu lokalitu
Najdôležitejším faktorom je lokalita. Byt v blízkosti univerzít, biznis centier alebo dopravných uzlov sa prenajíma rýchlejšie a za vyššiu cenu. Lokalita zároveň minimalizuje riziko prázdnych mesiacov bez nájomníkov.
2. Zamerajte sa na menšie byty
Štatistiky ukazujú, že garsónky a 2-izbové byty majú vyššie percento výnosu ako veľké 3-4 izbové byty. Dôvodom je, že sú cenovo dostupnejšie na kúpu a zároveň atraktívne pre študentov, mladých profesionálov či páry.
3. Zvážte krátkodobý prenájom
Krátkodobé prenájmy cez Airbnb alebo Booking môžu priniesť násobne vyšší mesačný výnos oproti klasickému prenájmu. Na druhej strane si vyžadujú aktívnu správu, častejšie upratovanie a vyššie investície do zariadenia. Pre tých, čo majú čas alebo využívajú správcovské firmy, ide o spôsob, ako zvýšiť ročný výnos aj na 7–10 %.
Nevýhodou však je povinnosť pravidelne riešiť upratovanie, odovzdávanie kľúčov, komunikáciu s hosťami a často aj drobné opravy či reklamácie. Vyššia frekvencia hostí znamená rýchlejšie opotrebenie zariadenia a vyššie náklady na jeho údržbu. Preto je tento spôsob vhodný pre tých, ktorí využívajú služby profesionálnych správcovských firiem. V tom prípade však počítajte s nižším výnosom.
4. Optimalizujte náklady
Výnos nie je len o príjmoch, ale aj o nákladoch. Skontrolujte, či neplatíte zbytočne vysoké poplatky správcovi, za energie alebo poistenie. Lacnejšie poistenie nehnuteľnosti alebo revízia fondu opráv môže znížiť ročné výdavky a tým zvýšiť čistý výnos.
5. Pravidelná údržba a modernizácia
Byt v dobrom stave priťahuje kvalitnejších nájomníkov, ktorí sú ochotní platiť viac. Investícia do novej kuchyne, kúpeľne či moderného nábytku môže zdvihnúť mesačné nájomné o desiatky eur. To sa dlhodobo prejaví na vyššom výnose.
6. Dlhodobí a spoľahliví nájomníci
Aj keď môže krátkodobý prenájom priniesť vyšší výnos, treba rátať aj s vyšším rizikom neobsadenosti. Dlhodobý stabilný nájomník znamená nižšie riziko výpadkov príjmov a menšie opotrebenie bytu.
7. Využite daňové zvýhodnenia a odpočty
Správne nastavenie zmlúv a vedenie nákladov spojených s prenájmom vám umožní uplatniť si odpočty v daňovom priznaní. To zníži vašu daňovú povinnosť a zvýši čistý výnos z prenájmu.
Príklad výpočtu výnosového percenta investičnej nehnuteľnosti:
Na demonštráciu, ako analyzovať výnosnosť investície do nehnuteľnosti, sa zameriame na konkrétny príklad – garsónku v Bratislave v mestskej časti Ružinov. Poďme sa na túto investíciu pozrieť z pohľadu začínajúceho investora, ktorý sa rozhodne financovať takúto kúpu v hotovosti a spraví si nasledujúci výpočet:
- Cena nehnuteľnosti: 120 000 €
- Vlastné zdroje: 120 000 €
- Energie: 150 € (správcovská spoločnosť, energie, internet)
- Mesačný nájom: 650 €
- Ročný príjem z prenájmu: (650-150)×12=6000
Toto výnosové percento hovorí, že nehnuteľnosť má ročný výnos 5 % z investovanej sumy. Možno to považovať za dobrý výnos.
Investor by mal využiť Leverage (pákový efekt)
Leverage (pákový efekt) – jednou z najväčších výhod investovania do nehnuteľností je možnosť využiť financovanie cez banku, ktorá vám môže poskytnúť až 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že stačí mať iba 20 % vlastných zdrojov, aby ste získali kontrolu nad celou investíciou a zároveň profitovali z jej výnosov!
Ak by sme v našom príklada použili hypotéku tak by naše výnosové percento vyzeralo nasledovne:
- Cena nehnuteľnosti: 120 000 €
- Hypotéka: 96 000 €
- Vlastné zdroje: 24 000 €
- Energie: 150 € (správcovská spoločnosť, energie, internet)
- Splátka hypotéky (30rokov, 4% úrok): 458 €
- Mesačný nájom: 650 €
- Ročný príjem z prenájmu: (650-150-458)×12= 504
- Istina, ktorí zaplatí nájomca za rok: cca 1656 €
Return On Investment (ROI) alebo výnos nami vloženého kapitálu je 9% – výpočet je podobný ako vyššie, pričom použijeme nami vložených 20%, t.j. 24 000 € a nesmieme zabudnúť aj na splácanú istinu v mesačnej splátke. Dôvodom je, že chceme vedieť, ako tvrdo budú pracovať nami vložené peniaze.
Faktory, ktoré ovplyvňujú rentabilitu investície:
- Výška nájmu – ak sa prenajíma pod trhovou cenou, výnos bude nižší.
- Prevádzkové náklady – zahŕňajú údržbu, daň z nehnuteľnosti, energie a poistenie.
- Kúpna cena – čím nižšia cena, tým vyššie výnosové percento (za predpokladu rovnakého nájmu).
- Neobsadenosť – ak je nehnuteľnosť prázdna, výnos klesá.
- Dane – zahŕňajú daň z príjmu z prenájmu a ďalšie súvisiace poplatky. Tieto náklady znižujú čistý ročný výnos, a tým aj výnosové percento.
- Výška hypotéky – ovplyvňuje mesačné splátky. Vyššia hypotéka znamená vyššie náklady na splácanie, čo môže znížiť čistý výnos. Na druhej strane, optimálne využitie financovania môže zvýšiť návratnosť vlastných zdrojov.
TIP: Prečítajte si článok o tom, či sa oplatí prenajímať nehnuteľnosť prostredníctvom platformy Airbnb.
Ročné zhodnotenie nehnuteľnosti / bytu
Nehnuteľnosti zostávajú aj v roku 2025 jednou z najistejších foriem investovania na Slovensku. Výnos síce nebýva rekordný, ale v kombinácii s rastom hodnoty majetku poskytujú stabilný a dlhodobý spôsob, ako budovať finančnú nezávislosť.
Zhodnotenie nehnuteľností je kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim ich celkovú výnosnosť. Keď sa skombinuje s pákovým efektom (leverage), dokáže vytvoriť výrazné finančné výsledky. Napriek tomu by sa investor na tento druh výnosu nemal spoliehať, pretože budúci vývoj cien nehnuteľností je neistý a nemožno ho presne predpovedať ani v krátkodobom horizonte, nieto ešte počas niekoľkých rokov.