V posledných rokoch nikto nepochybuje o tom, že Airbnb natrvalo zmenilo cestovný ruch a trh s nehnuteľnosťami po celom svete. Ak ste už niekedy bývali v prenájme cez Airbnb, možno ste rozmýšľali, aké by to bolo byť na druhej strane.
Tým, že sa stanete hostiteľom Airbnb si môžete zaistiť svoj pasívny príjem z danej nehnuteľnosti. Vďaka nárastu popularity Airbnb to všetko vyzerá ako výborný nápad, no je to tá správna voľba?
Čo potrebujete vedieť predtým ako začnete prenajímať vlastný byt alebo dom na Airbnb? Oplatí sa prenajímať cez Airbnb oproti dlhodobému prenájmu? Toto a oveľa viac sa dozviete v tomto článku.
Čo sa dozviete v tomto článku?
Je prenajímanie cez Airbnb lepšie ako dlhodobý prenájom?
Odpoveď na túto otázku je subjektívna. Záleží od mnohých faktorov, hlavne od toho, čo vyhovuje majiteľovi, o akú nehnuteľnosť ide a v akej lokalite sa nachádza.
V prípade populárnych turistických miest na Slovensku, akými sú Bratislava, Vysoké Tatry alebo Košice, môže byť prenájom na Airbnb výhodnejší. Je to pre množstvo turistov, ktorí sa tam zdržiavajú. Turizmus v obľúbených destináciách zvyšuje dopyt po krátkodobom prenájme a teda aj cena môže byť nastavená vyššie. V takomto prípade môže byť Airbnb pre majiteľa ubytovania ziskovejšie ako dlhodobý prenájom.
V menších mestách, kde je menej turistov, môže byť prenájom cez Airbnb nevýhodným riešením. Návštevnosť v iných mestách na Slovensku a dopyt po krátkodobých prenájme bude nízky. To môže znamenať, že budete mať problém nájsť hostí a ziskovosť objektu bude obmedzená.
Myslite aj na sezónnosť. Tá hrá v prenájme tiež veľkú rolu. V Bratislave je ideálnym riešením pre sezónnosť turizmu kombinácia dvoch typov prenájmu – dlhodobého a krátkodobého cez Airbnb. V teplejších mesiacoch od mája do októbra prenajímať nehnuteľnosť cez Airbnb a v chladnejších mesiacoch od novembra do apríla si nájsť dlhodobých nájomcov.
V Tatrách je naopak najlepšia sezóna v zime od novembra do marca pre turistov, ktorí cestujú za lyžovaním a zimnými športami. Výborná je aj letná sezóna od mája po september pre letnú turistiku. Mesiace ako apríl, a október a polovica novembra bývajú pre zlé počasie menej obsadené.
Koľko zarobím prenájmom cez Airbnb?
Pri výpočte zárobku za podnájom cez aplikáciu Aribnb sme si stanovili najnižšiu sumu za prenájom bytu na noc v Bratislave v Starom meste 60 EUR. Cena bola prevzatá ako spriemerovaná cena podnájmu počas týždňa. Hodnotili sme zárobok pri polovičnej aj plnej obsadenosti 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste. Myslite na to, že nikdy nedosiahnete plnú obsadenosť apartmánu.
Koľko zarobí prenajímanie 1 izbového bytu v Bratislave cez Airbnb?
Hodnota 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste sa pohybuje okolo 160 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoty nehnuteľnosti 128 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 574,78 €. Pri prepočte výšky hypotéky sme predpokladali, že 20 % hodnoty nehnuteľnosti ste financovali z vlastných úspor.
Náklady | Dlhodobý prenájom | Airbnb obsadené 15 dní | Airbnb obsadené 30 dní |
---|---|---|---|
Zárobok za podnájom | + 600 EUR | 900 EUR | 1800 EUR |
Splátka hypotéky | – 574,78 | – 574,78 | – 574,78 |
Energie | – 190 EUR | – 190 EUR | – 190 EUR |
Internet | – 12 EUR | – 12 EUR | – 12 EUR |
Upratovanie | – 0 EUR | – 150 EUR | – 250 EUR |
Suma celkom | -176,78 EUR | -26,78 EUR | + 773,22 EUR |
Pri súčasnej úrokovej sadzbe hypoték sa môže javiť kúpa nehnuteľnosti za účelom prenájmu, či už cez Airbnb alebo dlhodobého prenájmu ako nevýhodná. Myslite však na to, že úrokové sazdy kolíšu, a zatial čo v roku 2019 ste mohli získať úrok na hypotéku 0,5 %, v roku 2023 sa šplháme na 3-4 %.
Prenajímanie 3 izbového bytu cez Airbnb
Hodnota 3 izbového bytu v Bratislave v Starom meste je v priemere 320 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoti nehnuteľnosti 256 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 1 149,55 €. Pri prepočte výšky hypotéky sme predpokladali, že 20 % hodnoty nehnuteľnosti ste financovali z vlastných úspor.
Pri prenajímaní väčišeho bytu nezarobíte násobne viac, koľko má byt izieb. Je to mylná predstava. S väčším bytom vzniká väčší náklad na energie – vykurujete väčšiu plochu, osprchuje sa u nás 4 – 5 hostí. Navyše energie v Starom meste sú vysoké z dôvodu zlého technického stavu budov a vyšších nákladov na vykurovanie (stará technologia).
Myslite na to, že za každú osobu sa len pridáva percenuálne vyššia suma. V Bratislave v Starom meste je priemerná cena za noc v 3 izbovom byte cca 180 EUR. Cena bola prevzatá ako spriemerovaná cena podnájmu počas týždňa. Hodnotili sme zárobok pri polovičnej aj plnej obsadenosti. Myslite na to, že nikdy nedosiahnete plnú obsadenosť apartmánu. Navyše väčšie apartmány sa prenajímajú ťažšie ako malé.
Náklady | Dlhodobý prenájom | Airbnb obsadené 15 dní | Airbnb obsadené 30 dní |
---|---|---|---|
Zárobok za podnájom | + 1200 EUR | + 2700 EUR | + 5400 EUR |
Splátka hypotéky | – 1 149,55 EUR | – 1 149,55 EUR | – 1 149,55 EUR |
Energie | – 260 EUR | – 260 EUR | – 260 EUR |
Internet | – 16 EUR | – 16 EUR | – 16 EUR |
Upratovanie | – 0 EUR | – 350 EUR | – 500 EUR |
Suma celkom | – 225,55 EUR | + 924,45 EUR | 3474,45 EUR |
Ak ide o garzónku alebo malé štúdio, zisk z prenájmu cez Airbnb je o niečo vyšší ako z dlhodobého prenájmu. V prípade väčšich bytov tento rozdiel môže byť signifikantný.
Nezabúdajte aj na to, že za poskytovanie ubytovania na dlhodobý či krátkodobý prenájom cez Airbnb podlieha daňovej povinnosti. Preto je nutné rátať aj s nákladmi na daň z príjmu a DPH. Taktiež treba počítatť aj s nákladmi na účtovníctvo a živnosť.
Čo všetko obnáša prenájom nehnuteľnosti na Slovensku cez Airbnb?
Prenájom nehnuteľnosti cez Airbnb si vyžaduje od majiteľa viac času a úsilia. Ako hostiteľ musíte byť k dispozícii v chate v aplikácii Airbnb a na telefóne pre hosťa 24/7. Komunikácia s hosťami je prvoradá. Už nieje v súčasnosti nutné vedieť hovoriť po anglicky, aplikácia automaticky prekladá text do viacerých jazykov, vrátane slovenčiny. Je však výhodou vedieť po anglicky či nemecky v prípade ústnej komunikácie s hosťami.
Check in a check out z ubytovanie je možné riešiť osobne, alebo aj na diaľku. Je výhodou byť prítomný pri prvítaní vašich hostí na ubytovaní, toto privítanie je osobnejšie a vrúcnejšie. Môžete ukázať hosťovi celý byt, či dom, dať mu rady čo robiť v okolí a kde sa dobre najesť.
Na druhej strane je však check in náročný časovo. Až vyše 40 % ubytovaných hostí v Bratislave prichádza len na 1 noc. To znamená, že v prípade plnej obsadenosti budete musieť byť prítomný niekedy aj pri 15 check in-och mesačne. Hostia sa zvyknú ubytovať aj v neskorých nočných hodinách a cez víkedny. To môže hostiteľa výrazne obmedzovať. Preto je výhodný self check in – hosť sa ubytuje sám. Nájde si klúče od bytu v skrinke na kód a ubytuje sa sám.
Navyše potrebujete pre hostí zabezpečiť upratovanie a čisté posteľné prádlo po každom ubytovaní. Niektoré ubytovania cez Airbnb ponúkajú aj raňajky, či iné služby. Populárne sú aj Airbnb zážitky, ktoré môžete hosťom poskytnúť za poplatok.
Ako nájsť vhodnú nehnuteľnosť pre Airbnb?
Ak ste sa rozhodli investovať do nehnuteľnosti a prenajímať ju cez Airbnb, najdôležitejším faktorom, ktorý ovplyvní úspech vašej investície je lokalita danej nehnuteľnosti. Pripravili sme si pre vás hlavné otázky, ktoré by ste si mali položiť pri výbere nehnuteľnosti na Airbnb:
Je nehnuteľnosť v turistickej lokalite Slovenska?
Drvivá väčšina nájomcov na platforme Airbnb sú turisti a pracovné cesty. Či už cestujú ľudia za zábavou alebo pracovne, je dôležité, aby lokalita nehnuteľnosti bola na mieste s vyhladávaným cestovným ruchom. Na Slovensku je takýmto mestom najmä Bratislava a Košice, prípadne Vysoké a Nízke Tatry. Pre lokality bez rozvinutého cestovného ruchu je omnoho lepším riešením dlhodobý prenájom.
Je objekt v centre mesta?
Turisti, ktorí prichádzajú do nového mesta, nechcú bývať ďaleko od centra mesta. Možno nepoznajú systém verejnej dopravy, a ak prilietajú lietadlom, nemusia mať auto. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v blízkosti hlavných atrakcií alebo ak sa tam dá ľahko dostať verejnou dopravou, bude to výhodou pre Airbnb.
Je oblasť bezpečná a pokojná?
Oblasť by tiež mala byť podľa možnosti pokojná a bezpečná. Ľudia v recenziách spomínajú problémy s bezpečnosťou a hlukom, preto si pred rozhodnutím nezabudnite prezrieť okolie nehnuteľnosti. Vo väčších mestách sa však hluku z ulice v centre miest nedá vyhnúť.
Dane z prenájmu cez Airbnb
Na Slovensku májú všetky fyzické osoby povinnosť podať daňové priznanie za príjmy zo závislej činnosti. Dane sa viažu aj na prenajímanie nehnuteľnosti, ako činnosti, z ktorej plynie príjem.
Ak sa rozhodnete poskytnúť ubytovanie cez Airbnb na území Slovenska, vzťahujú sa na Vás 2 druhy daní:
- daň z príjmov,
- daň z pridanej hodnoty (DPH).
Daň z príjmov sa vzťahuje na všetky príjmy, ktoré dosiahnete ako poskytovateľ krátkodobého ubytovania. Táto daň je založená na základe výšky vašich príjmov, ako aj na vašom daňovom statuse. Daň z pridanej hodnoty (DPH) sa vzťahuje iba na príjmy, ktoré dosiahnete v rámci poskytovania ubytovania. DPH je stanovená na 20 % z príjmov. Ak ste podnikateľom, musíte daň z pridanej hodnoty odvádzať do finančnej správy počas každého daňového obdobia.
Tipy pre úspech s Airbnb nehnuteľnosťou.
Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť na Airbnb, odporúčame si zistiť čo najviac informácií dopredu. Vďaka našim tipom sa dokážete vyhnúť najčastejším chybám v tejto oblasti podnikania.
Vypočítajte si dopredu svoje výdavky
Vypočítajte si počiatočné výdavky aj všetky priebežné výdavky. Vaše počiatočné výdavky budú zahŕňať náklady na nehnuteľnosť, všetky potrebné opravy, vybavenie a dekorácie. Tiež treba počítať s nákupom posteľného prádla, uterákov, čistiacih prostreidkov a občerstvenia.
Priebežné výdavky budú pozostávať z účtov z prípadnej hypotéky na nehnuteľnosť, na energie (voda, elektrina, plyn, internet), daní a provízií Airbnb a upratovacie služby a pracie služby. Taktiež nezabpdajte na manažovanie Vašej nehnuteľnosti.
Keď si prepočítate, koľko peňazí musíte investovať, môžete zistiť, aké poplatky budete účtovať svojim hosťom a ako dlho bude trvať, kým sa vám počiatočná investícia vráti.
Počítajte s mesiacmi mimo sezóny
Dôležité je tiež vypočítať najlepší a najhorší scenár týkajúci sa miery obsadenosti. Ak je cestovný ruch vo vašom meste sezónny, budete musieť počas hlavnej sezóny účtovať vyššie poplatky, aby ste vykompenzovali svoje straty mimo sezóny.
Môžete tiež zablokovať kalendár na mesiace nízkeho cestovného ruku a prenajať ho tradičnému nájomcovi na toto obdobie roka. Flexibilita investície do Airbnb znamená, že takéto rozhodnutia môžete robiť priebežne.
Vždy poskytujte tie najlepšie služby svojim zákazníkom
Váš úspech ako hostiteľa Airbnb závisí od atraktivity vašej nehnuteľnosti, lokality a úrovne služieb zákazníkom a podpory, ktorú poskytujete. Budete musieť byť vždy po ruke, aby ste mohli reagovať na problémy hostí, či už majú problém s heslom Wi-Fi alebo sa im niečo pokazilo.
Zvážte možnosť, že by ste si na správu ubytovania prizvali priateľa alebo partnera. Pomocná ruka správcu Airbnb nehnuteľností alebo upratovacie služby sú vynikajúci šetrič času, no často sa oplatia až keď dávate do prenájmu viac objektov. V skratke urobte čo najviac pre pohodlie svojich zákazníkov s čo najmenšími výdavkami.
Buďte k hosťom priateľskí – a nikdy nie hrubí. Drobné pohostinné pozornosti, ako napríklad ponechanie taniera so sušienkami alebo ovocím na stole, majú veľký význam. Žiadajte zákazníkov o recenzie, ale nebuďte pri tom príliš dotieraví. Zanechajte zákazníkom recenzie, aby ste ich povzbudili k ohodnoteniu.
Na začiatku buďte flexibilní
Ak chcete získať viac zákazníkov, ponúknite na začiatku zľavnené ceny. Ponúknite tiež flexibilné pravidlá zrušenia rezervácie. Hoci väčšina zákazníkov nakoniec rezerváciu nezruší, poskytnúť hosťom túto možnosť, je vec, ktorú ľudia ocenia. Po získaní dostatočného počtu recenzií môžete prejsť na prísnejšie pravidlá stornovania a vyššiu cenu.
Ponúknite týždenné alebo mesačné zľavy
Niekedy môžete zvýšiť svoje zisky podporou týždenných a mesačných prenájmov. Airbnb vám umožňuje ponúkať zľavy za dlhodobejšie pobyty. Mesačné pobyty fungujú na Airbnb trochu inak. Majú napríklad menej flexibilné pravidlá zrušenia rezervácie.
Vytvorte profesionálny inzerát
Vytvorte na platforme inzerát, v ktorom podrobne opíšete byt, jeho vybavenie a lokalitu. Urobte profesionálne fotografie zobrazujúce dom alebo byt z viacerých uhlov a snažte sa písať prívetivo a priateľsky. Určite odporúčame aj zaplatiť šikovnému fotografovi, ktorí objekt profesionálne nafotí za vás.
Výhody a nevýhody
Ako pri každom rozhodnutí, tak aj pri Airbnb na vás čakajú jeho výhody a nevýhody oproti tradičnému dlhodobému prenájmu.
Výhody Airbnb oproti dlhodobému nájmu | Nevýhody Airbnb oproti dlhodobému nájmu |
Vyšší zisk | vyššia počiatočná investícia |
Väčšia flexibilita | časová náročnosť |
Platby za ubytovanie za vás rieši stránka | dane z podnikania |
Skúsenosti s podnikaním | poskytovanie upratovacích služieb |
Poistenie nehnuteľnosti voči škodám | podlieha sezónnosti |
Zhrnutie
Airbnb na Slovensku ešte nie je na úrovni niektorých Európskych krajín, no čím ďalej tým viac naberá na svojej popularite. Ak ste sa rozhodli investovať do nehnuteľností, určite je to jedna z hlavných možností, ktorú by ste mali zvážiť. Nie vždy sa však oplatí oproti tradičnému prenájmu a dúfame, že sme vám týmto článkom pomohli pri výbere.
TIP: Zistite ako sa ráta výnosové percento investičnej nehnuteľnosti aby Vaš investované peniaze zarábali čo najviac.
Mohlo by Vás zaujímať: