Výnosové percento pri kúpe nehnuteľnosti (nazývané aj výnosnosť z prenájmu alebo yield) predstavuje ukazovateľ, ktorý určuje, akú časť investovanej sumy do kúpy nehnuteľnosti získate späť každoročne prostredníctvom jej prenájmu.
Kalkulačka výnosového percenta nehnuteľnosti/bytu
Výsledky:
Skopírujte si tento kód a vložte kalkulačku na výpočet výnosového percenta na svoju stránku:
Po zadaní všetkých potrebných údajov vám kalkulačka vypočíta výnosové percento nehnuteľnosti. Berte však na vedomie, že výpočet nezahŕňa poplatky spojené s daňou z príjmu, daňou za nehnuteľnosť, poistením. Pri podrobnej analýze výnosov je preto dôležité tieto aspekty zvážiť.
Prečo je dôležité rozumieť výnosovosti prenájmu
Ak vlastníte nehnuteľnosť na prenájom, existujú dva hlavné spôsoby, ako z nej môžete profitovať. Prvým je nárast hodnoty nehnuteľnosti v priebehu času. Druhým je príjem z nájmu, ktorý dostávate od nájomníkov. Správne vyváženie týchto dvoch faktorov je kľúčom k dosiahnutiu výhodnej výnosovosti prenájmu.
Aké vysoké by malo byť výnosové percento?
Výnos okolo 4-6 % možno považovať za „dobrý“, pričom všetko nad 6 % sa považuje za „veľmi dobrý“.
Treba však poznamenať, že výnosy sa v rôznych častiach krajiny výrazne líšia. V oblastiach s najvyššími cenami nehnuteľností, ako je Bratislava, môžu byť výnosy nižšie. Je to spôsobené tým, že potenciál kapitálového zhodnotenia tlačí ceny nehnuteľností nahor, zatiaľ čo úroveň nájomného rastie pomalšie.
Ako maximalizovať výnosovosť z prenájmu
Dosiahnutie najlepšej výnosovosti z prenájmu si vyžaduje čas, trpezlivosť a dôkladný prieskum trhu. Dôležité je premyslene zvoliť lokalitu na investovanie, pričom by ste mali zohľadniť miestny trh s prenájmami, zamestnanosť, infraštruktúru a ďalšie faktory.
Následne je potrebné vyťažiť maximum zo svojej nehnuteľnosti. Dobre zariadená, štýlovo navrhnutá a kvalitne zateplená nehnuteľnosť pritiahne a udrží nájomníkov, čím sa znížia náklady na poplatky pre realitných agentov a minimalizujú neobsadené obdobia.
Dôležitý je aj úprimný, priateľský a ohľaduplný prístup k nájomníkom, ktorý môže znížiť mieru fluktuácie nájomcov a zabezpečiť stabilné obsadenie vášho prenájmu.
Príklad výpočtu výnosového percenta investičnej nehnuteľnosti:
Na demonštráciu, ako analyzovať výnosnosť investície do nehnuteľnosti, sa zameriame na konkrétny príklad – garsónku. Poďme sa na túto investíciu pozrieť z pohľadu začínajúceho investora, ktorý sa rozhodne financovať takúto kúpu v hotovosti a spraví si nasledujúci výpočet:
- Cena nehnuteľnosti: 120 000 €
- Vlastné zdroje: 120 000 €
- Energie: 150 € (správcovská spoločnosť, energie, internet)
- Mesačný nájom: 650 €
- Ročný príjem z prenájmu: (650-150)×12=6000
Toto výnosové percento hovorí, že nehnuteľnosť má ročný výnos 5 % z investovanej sumy.
Investor by mal využiť Leverage (pákový efekt).
Leverage (pákový efekt) – jednou z najväčších výhod investovania do nehnuteľností je možnosť využiť financovanie cez banku, ktorá vám môže poskytnúť až 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že stačí mať iba 20 % vlastných zdrojov, aby ste získali kontrolu nad celou investíciou a zároveň profitovali z jej výnosov!
Ak by sme v našom príklada použili hypotéku tak by naše výnosové percento vyzeralo nasledovne:
- Cena nehnuteľnosti: 120 000 €
- Hypotéka: 96 000 €
- Vlastné zdroje: 24 000 €
- Energie: 150 € (správcovská spoločnosť, energie, internet)
- Splátka hypotéky (30rokov, 4% úrok): 458 €
- Mesačný nájom: 650 €
- Ročný príjem z prenájmu: (650-150-458)×12= 504
- Istina, ktorí zaplatí nájomca za rok: cca 1656 €
Return On Investment (ROI) alebo výnos nami vloženého kapitálu je 9% – výpočet je podobný ako vyššie, pričom použijeme nami vložených 20%, t.j. 24 000 € a nesmieme zabudnúť aj na splácanú istinu v mesačnej splátke. Dôvodom je, že chceme vedieť, ako tvrdo budú pracovať nami vložené peniaze.
Faktory, ktoré ovplyvňujú rentabilitu investície:
- Výška nájmu – ak sa prenajíma pod trhovou cenou, výnos bude nižší.
- Prevádzkové náklady – zahŕňajú údržbu, daň z nehnuteľnosti, energie a poistenie.
- Kúpna cena – čím nižšia cena, tým vyššie výnosové percento (za predpokladu rovnakého nájmu).
- Neobsadenosť – ak je nehnuteľnosť prázdna, výnos klesá.
- Dane – zahŕňajú daň z príjmu z prenájmu a ďalšie súvisiace poplatky. Tieto náklady znižujú čistý ročný výnos, a tým aj výnosové percento.
- Výška hypotéky – ovplyvňuje mesačné splátky. Vyššia hypotéka znamená vyššie náklady na splácanie, čo môže znížiť čistý výnos. Na druhej strane, optimálne využitie financovania môže zvýšiť návratnosť vlastných zdrojov.
TIP: Prečítajte si článok o tom, či sa oplatí prenajímať nehnuteľnosť prostredníctvom platformy Airbnb.
Ročné zhodnotenie nehnuteľnosti / bytu
Zhodnotenie nehnuteľností je kľúčovým faktorom ovplyvňujúcim ich celkovú výnosnosť. Keď sa skombinuje s pákovým efektom (leverage), dokáže vytvoriť výrazné finančné výsledky.
Napriek tomu by sa investor na tento druh výnosu nemal spoliehať, pretože budúci vývoj cien nehnuteľností je neistý a nemožno ho presne predpovedať ani v krátkodobom horizonte, nieto ešte počas niekoľkých rokov.