Oplatí sa na Slovensku prenajímať byt cez Airbnb 2025?

V posledných rokoch už nikto nepochybuje o tom, že Airbnb zmenilo cestovný ruch aj trh s prenájmami na Slovensku aj vo svete. Z malej startupovej platformy sa stala globálna služba, ktorá umožňuje cestovateľom objavovať unikátne miesta a majiteľom nehnuteľností získať zaujímavý príjem.

Ak ste už niekedy bývali v byte prenajatom cez Airbnb, možno vás napadlo: aké by to bolo byť na druhej strane – v úlohe hostiteľa?

Stať sa Airbnb hostiteľom môže znamenať pasívny príjem z vašej nehnuteľnosti. Popularita krátkodobých prenájmov rastie a čísla hovoria jasne – turisti aj biznis cestujúci dávajú čoraz častejšie prednosť Airbnb pred hotelmi. No otázka znie: oplatí sa prenajímať byt alebo dom cez Airbnb viac ako klasickým dlhodobým nájmom?

V tomto článku si ukážeme:

• v ktorých lokalitách na Slovensku sa Airbnb prenájom oplatí najviac.
• aké sú výhody a nevýhody prenájmu cez Airbnb,
• s čím musíte počítať po legislatívnej aj daňovej stránke

Dlhodobý vs. krátkodobý nájom: čo je výhodnejšie na Slovensku?

Máte byt alebo dom a láka vás vidina vyššieho zisku z prenájmu? Možno už prenajímate dlhodobo, ale mesačný nájom sotva pokryje splátku hypotéky. V takom prípade prichádza na rad otázka: oplatí sa na Slovensku prejsť na krátkodobý nájom, napríklad cez Airbnb alebo Booking?

Dlhodobý prenájom poskytuje stabilný príjem a menej práce, no výnosy sú často limitované trhom. Krátkodobý prenájom (Airbnb) môže priniesť dvojnásobok, dokonca trojnásobok zisku, no zároveň si vyžaduje viac času, správy a prispôsobenie sa sezónnosti. Rozhodnutie, ktorý model zvoliť, závisí od vašich cieľov – chcete stabilitu, alebo idete za maximálnym výnosom?

Výhody a nevýhody: krátkodobý vs. dlhodobý prenájom

Ako pri každom rozhodnutí, tak aj pri Airbnb na vás čakajú jeho výhody a nevýhody oproti tradičnému dlhodobému prenájmu.

Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb či Booking prináša možnosť dosiahnuť pri dobrej lokalite aj dvojnásobný či trojnásobný výnos oproti klasickému prenájmu. Výhodou je aj flexibilita – byt môžete prenajímať len počas sezóny alebo vtedy, keď ho sami nevyužívate, a zároveň oslovíte medzinárodnú klientelu, ktorá je ochotná zaplatiť vyššie ceny.

Na druhej strane treba počítať s vyššími nákladmi na správu, pravidelným upratovaním, výmenou bielizne či riešením check-in/out. Nevýhodou je aj sezónnosť, keď obsadenosť výrazne kolíše, a viac administratívy – od registrácie na daňovom úrade až po platenie dane z ubytovania alebo vybavenie živnosti.

Dlhodobý prenájom je stabilnejšia voľba, ktorá prináša pravidelný mesačný príjem a vyžaduje si podstatne menej práce, keďže nájomník býva v byte dlhodobo. Výdavky na údržbu sú nižšie, pretože nehnuteľnosť sa menej opotrebúva. Nevýhodou je však nižší výnos – výška nájmu je limitovaná trhom a často sotva pokryje splátku hypotéky.

Byt je navyše viazaný jedným nájomníkom, takže nemáte flexibilitu využívať ho podľa potreby, a vždy hrozí riziko problémového nájomníka či neplatiča, čo môže viesť až k právnym komplikáciám.

Správcovské firmy pre Airbnb prenájmy – oplatí sa to?

Na Slovensku už pôsobí množstvo firiem a sprostredkovateľov, ktorí sa špecializujú na správu krátkodobých prenájmov cez Airbnb. Ich služby fungujú na princípe provízie – najčastejšie si berú 20–30 % z obratu alebo zisku. Pre majiteľa je najväčšou výhodou, že sa prakticky o nič nemusí starať – firma zabezpečí komunikáciu s hosťami, upratovanie, check-in aj nacenenie. Na druhej strane, v praxi sa ukazuje, že náklady na opravy či poškodenie bytu aj tak znáša majiteľ, nie správcovská spoločnosť.

Tieto firmy často lákajú na vysoké výnosy a bezstarostný prenájom, no realita môže byť odlišná. Pretože majú pod zmluvou desiatky či stovky bytov, kvalita poskytovaných služieb nemusí byť vždy na špičkovej úrovni. V dôsledku toho môžu klesať hodnotenia od hostí, čo má priamy vplyv na obsadenosť a výsledný zisk majiteľa.

Faktory, ktoré hovoria v prospech krátkodobého prenájmu

Krátkodobý prenájom cez Airbnb či Booking môže priniesť zaujímavé výnosy, no len vtedy, ak sú splnené určité podmienky. Medzi hlavné faktory, ktoré zohrávajú kľúčovú úlohu, patria:

Lokalita je kľúčom k úspechu krátkodobého prenájmu

Pri rozhodovaní, či sa vám oplatí prenajímať byt alebo dom cez Airbnb, zohráva najväčšiu rolu lokalita. Byt v centre Bratislavy, v Starom Meste alebo blízko hlavnej železničnej stanice dokáže generovať niekoľkonásobne vyšší príjem ako rovnaká nehnuteľnosť na okraji mesta. Podobne to platí aj pre turisticky atraktívne destinácie, ako sú Vysoké Tatry, Liptov, Košice či Banská Štiavnica, kde dopyt po krátkodobom ubytovaní rastie najmä počas sezóny.

Sezónnosť a dopyt

Výnosy z krátkodobého prenájmu sa líšia podľa ročného obdobia. Letná sezóna, vianočné sviatky alebo významné podujatia (konferencie, festivaly, športové akcie) dokážu obsadenosť a cenu prenájmu vystreliť nahor. V čase nízkeho dopytu však treba počítať s poklesom rezervácií . Vo mestách, ako je Bratislava, tento pokles možno sledovať od novembra do apríla, kedy sa výnos z prenájmu po odčítaní nákladov (energie, nájomné, hypotéka, náklady na upratovanie, pranie a správu) môže rovnať nule.

Preto sa môže javiť model kombinácie ako ideálnym riešením pre sezónnosť turizmu. Kombinácia dvoch typov prenájmu – dlhodobého a krátkodobého cez Airbnb. V teplejších mesiacoch od mája do októbra prenajímať nehnuteľnosť cez Airbnb a v chladnejších mesiacoch od novembra do apríla si nájsť dlhodobých nájomcov.

V Tatrách je naopak najlepšia sezóna v zime od novembra do marca pre turistov, ktorí cestujú za lyžovaním a zimnými športami. Výborná je aj letná sezóna od mája po september pre letnú turistiku. Mesiace ako apríl, a október a polovica novembra bývajú pre zlé počasie menej obsadené.

Flexibilita

Krátkodobý prenájom ponúka voľnosť – nehnuteľnosť môžete prenajímať iba vtedy, keď ju sami nepotrebujete. Pre investorov, ktorí chcú byt využívať aj na vlastné účely, je to veľké plus oproti dlhodobému prenájmu.

Koľko zarobím prenájmom cez Airbnb?

Pri výpočte zárobku za podnájom cez aplikáciu Aribnb sme si stanovili najnižšiu sumu za prenájom bytu na noc v Bratislave v Starom meste 60 EUR. Cena bola prevzatá ako spriemerovaná cena podnájmu počas týždňa. Hodnotili sme zárobok pri polovičnej aj plnej obsadenosti 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste. Myslite na to, že nikdy nedosiahnete plnú obsadenosť apartmánu.

Koľko zarobí prenajímanie 1 izbového bytu v Bratislave cez Airbnb?

Najnižšia hodnota 1 izbového bytu v Bratislave v Starom meste podľa portálu Nehnuteľnosti v druhej polovici roka 2025 pohybuje okolo 160 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoty nehnuteľnosti 128 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 574,78 €. Pri prepočte výšky hypotéky sme predpokladali, že 20 % hodnoty nehnuteľnosti ste financovali z vlastných úspor.

Prenajímanie 3 izbového bytu cez Airbnb

Hodnota 3 izbového bytu v Bratislave v Starom meste je v priemere 320 000 EUR. Pri poskytnutí 80 % z hodnoti nehnuteľnosti 256 000 EUR by pri najnižšej hypotéke na trhu od Prima banky bola mesačná splátka hypotéky 1 149,55 €. Pri prepočte výšky hypotéky sme predpokladali, že 20 % hodnoty nehnuteľnosti ste financovali z vlastných úspor.

Pri prenajímaní väčišeho bytu nezarobíte násobne viac, koľko má byt izieb. Je to mylná predstava. S väčším bytom vzniká väčší náklad na energie – vykurujete väčšiu plochu. Okrem toho nehnuteľnosť obýva 4 – 5 hostí, ktorý využívajú niekolkonásobne viac vody. Navyše energie v Starom meste sú vysoké z dôvodu zlého technického stavu budov a vyšších nákladov na vykurovanie (stará technologia).

Myslite na to, že za každú osobu sa za pobyt len pridáva len cca 10-15 EUR/ noc fixne. V Bratislave v Starom meste je priemerná cena za noc v 3 izbovom byte cca 100 EUR. Cena bola prevzatá ako spriemerovaná cena podnájmu. Hodnotili sme zárobok pri polovičnej aj plnej obsadenosti. Ceny v pracovný týždeň sa môžu výrazne meniť. Myslite na to, že nikdy nedosiahnete plnú obsadenosť apartmánu. Navyše väčšie apartmány sa prenajímajú ťažšie ako malé.

Modelový výpočet – 3 izbový byt v Starom Meste, Bratislava

Cena za noc: 100 €
Obsadenosť: 15 dní (50 %) a 30 dní (100 %)
Fixné náklady: hypotéka, energie, internet, upratovanie

Ak ide o garzónku alebo malé štúdio, zisk z prenájmu cez Airbnb je o niečo vyšší ako z dlhodobého prenájmu. V prípade väčšich bytov tento rozdiel môže byť signifikantný.

Úrokové sadzby a ceny nehnuteľností – dôležitý faktor výnosnosti

Pri rozhodovaní, či kúpiť byt na prenájom (či už cez Airbnb, alebo dlhodobo), treba brať do úvahy náklady na financovanie. Úrokové sadzby na hypotékach sa v posledných rokoch výrazne zmenili – zatiaľ čo v roku 2019 bolo možné získať úrok na úrovni 0,5 %, v roku 2025 sa už sadzby pohybujú okolo 4 %. To znamená, že mesačné splátky pri rovnakej výške úveru sú dnes násobne vyššie.

Ďalším faktorom je cena samotných nehnuteľností, ktorá za posledných 10 rokov na Slovensku rástla mimoriadne rýchlo. Naproti tomu cena prenjájmov rastie neúmerne čo sa týka krátkodobého i dlhodobého prenájmu.

Priemerné ceny bytov v Bratislave (€/m²)

Nezabúdajte aj na to, že za poskytovanie ubytovania na dlhodobý či krátkodobý prenájom cez Airbnb podlieha daňovej povinnosti. Preto je nutné rátať aj s nákladmi na daň z príjmu a DPH. Taktiež treba počítatť aj s nákladmi na účtovníctvo a živnosť.

Čo všetko obnáša prenájom nehnuteľnosti na Slovensku cez Airbnb?

Prenájom nehnuteľnosti cez Airbnb si vyžaduje od majiteľa viac času a úsilia. Ako hostiteľ musíte byť k dispozícii v chate v aplikácii Airbnb a na telefóne pre hosťa 24/7. Komunikácia s hosťami je prvoradá. Už nieje v súčasnosti nutné vedieť hovoriť po anglicky, aplikácia automaticky prekladá text do viacerých jazykov, vrátane slovenčiny. Je však výhodou vedieť po anglicky či nemecky v prípade ústnej komunikácie s hosťami.

Check in a check out z ubytovanie je možné riešiť osobne, alebo aj na diaľku. Je výhodou byť prítomný pri prvítaní vašich hostí na ubytovaní, toto privítanie je osobnejšie a vrúcnejšie. Môžete ukázať hosťovi celý byt, či dom, dať mu rady čo robiť v okolí a kde sa dobre najesť.

Na druhej strane je však check in náročný časovo. Až vyše 40 % ubytovaných hostí v Bratislave prichádza len na 1 noc. To znamená, že v prípade plnej obsadenosti budete musieť byť prítomný niekedy aj pri 15 check in-och mesačne. Hostia sa zvyknú ubytovať aj v neskorých nočných hodinách a cez víkedny. To môže hostiteľa výrazne obmedzovať. Preto je výhodný self check in – hosť sa ubytuje sám. Nájde si klúče od bytu v skrinke na kód a ubytuje sa sám.

Navyše potrebujete pre hostí zabezpečiť upratovanie a čisté posteľné prádlo po každom ubytovaní. Niektoré ubytovania cez Airbnb ponúkajú aj raňajky, či iné služby. Populárne sú aj Airbnb zážitky, ktoré môžete hosťom poskytnúť za poplatok.

Ako nájsť vhodnú nehnuteľnosť pre Airbnb? 

Ak ste sa rozhodli investovať do nehnuteľnosti a prenajímať ju cez Airbnb, najdôležitejším faktorom, ktorý ovplyvní úspech vašej investície je lokalita danej nehnuteľnosti. Pripravili sme si pre vás hlavné otázky, ktoré by ste si mali položiť pri výbere nehnuteľnosti na Airbnb:

Je nehnuteľnosť v turistickej lokalite Slovenska?

Drvivá väčšina nájomcov na platforme Airbnb sú turisti a pracovné cesty. Či už cestujú ľudia za zábavou alebo pracovne, je dôležité, aby lokalita nehnuteľnosti bola na mieste s vyhladávaným cestovným ruchom. Na Slovensku je takýmto mestom najmä Bratislava a Košice, prípadne Vysoké a Nízke Tatry. Pre lokality bez rozvinutého cestovného ruchu je omnoho lepším riešením dlhodobý prenájom.

Je objekt v centre mesta?

Turisti, ktorí prichádzajú do nového mesta, nechcú bývať ďaleko od centra mesta. Možno nepoznajú systém verejnej dopravy, a ak prilietajú lietadlom, nemusia mať auto. Ak sa nehnuteľnosť nachádza v blízkosti hlavných atrakcií alebo ak sa tam dá ľahko dostať verejnou dopravou, bude to výhodou pre Airbnb.

Je oblasť bezpečná a pokojná?

Oblasť by tiež mala byť podľa možnosti pokojná a bezpečná. Ľudia v recenziách spomínajú problémy s bezpečnosťou a hlukom, preto si pred rozhodnutím nezabudnite prezrieť okolie nehnuteľnosti. Vo väčších mestách sa však hluku z ulice v centre miest nedá vyhnúť.

Dane z prenájmu cez Airbnb

Pri prenájme nehnuteľnosti na krátkodobý spôsob (Airbnb, Booking a pod.) je potrebné rátať aj s dodatočnými nákladmi a administratívou. Na registráciu do týchto platforiem je nutné mať pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), čo znamená, že prenajímanie „na čierno“ je prakticky nemožné.

Hostiteľ sa musí zaregistrovať na daňovom úrade, odvádzať daň z príjmu a často aj zdravotné odvody. Okrem toho sa platí mestská turistická daň a treba viesť účtovníctvo alebo spolupracovať s účtovníkom. Tieto povinnosti zvyšujú celkové náklady a znižujú čistý zisk z prenájmu. Vzniká vám tak daňová povinnosť vo forme niekolkých daní.

1. Daň z príjmu a odvody
   • Pri prenájme cez Airbnb nejde o oslobodenie ako pri ETF.
   • Zisk z prenájmu podlieha dani z príjmu (19 % alebo 25 % pri vyššom príjme) a zdravotným odvodom 14 %.
   • Pri správnom nastavení cez živnosť môže byť efektívna sadzba nižšia, ale tu rátajme cca 25–30 % zo zisku.
2. Mestská turistická daň (Bratislava – Staré Mesto)
   • 3,5 € / osoba / noc.
   • Ak počítame priemerne 2 osoby na noc → 7 €/noc.
   • Pri 30 nociach = 210 € mesačne.
   • Ste povinný zisťovať informácie o hosťoch a predkladať ich každý mesiac na úrad.
3. DPH (daň z pridanej hodnoty)
   • Ak ročný obrat z krátkodobého prenájmu presiahne 49 790 €, vzniká povinnosť registrácie na DPH.
   • Sadzba na ubytovacie služby je 5% (znížená sadzba).
4. Poplatok platforme (Airbnb/Booking)
   • Airbnb si berie cca 15 % z hrubej ceny prenájmu.
   • Booking.com si berie cca 11 % z hrubej ceny prenájmu.
   • Pri 3 000 € mesačne = 450 €.
5. Účtovníctvo a administratíva
   • Ak vediete prenájom cez živnosť alebo s.r.o., treba účtovníka.
   • Mesačne rátajme 50– 80 €.

Na Slovensku májú všetky fyzické osoby povinnosť podať daňové priznanie za príjmy zo závislej činnosti. Dane sa viažu aj na prenajímanie nehnuteľnosti, ako činnosti, z ktorej plynie príjem.

Daň z príjmov sa vzťahuje na všetky príjmy, ktoré dosiahnete ako poskytovateľ krátkodobého ubytovania. Táto daň je založená na základe výšky vašich príjmov, ako aj na vašom daňovom statuse. Daň z pridanej hodnoty (DPH) sa vzťahuje iba na príjmy, ktoré dosiahnete v rámci poskytovania ubytovania. DPH je stanovená na 10 % z príjmov. Ak ste podnikateľom, musíte daň z pridanej hodnoty odvádzať do finančnej správy počas každého daňového obdobia.

Tipy pre úspech s Airbnb nehnuteľnosťou.

Ak sa rozhodnete kúpiť nehnuteľnosť na Airbnb, odporúčame si zistiť čo najviac informácií dopredu. Vďaka našim tipom sa dokážete vyhnúť najčastejším chybám v tejto oblasti podnikania. 

Vypočítajte si dopredu svoje výdavky

Vypočítajte si počiatočné výdavky aj všetky priebežné výdavky. Vaše počiatočné výdavky budú zahŕňať náklady na nehnuteľnosť, všetky potrebné opravy, vybavenie a dekorácie. Tiež treba počítať s nákupom posteľného prádla, uterákov, čistiacih prostreidkov a občerstvenia.

Priebežné výdavky budú pozostávať z účtov z prípadnej hypotéky na nehnuteľnosť, na energie (voda, elektrina, plyn, internet), daní a provízií Airbnb a upratovacie služby a pracie služby. Taktiež nezabpdajte na manažovanie Vašej nehnuteľnosti.

Keď si prepočítate, koľko peňazí musíte investovať, môžete zistiť, aké poplatky budete účtovať svojim hosťom a ako dlho bude trvať, kým sa vám počiatočná investícia vráti.

Počítajte s mesiacmi mimo sezóny

Dôležité je tiež vypočítať najlepší a najhorší scenár týkajúci sa miery obsadenosti. Ak je cestovný ruch vo vašom meste sezónny, budete musieť počas hlavnej sezóny účtovať vyššie poplatky, aby ste vykompenzovali svoje straty mimo sezóny. 

Môžete tiež zablokovať kalendár na mesiace nízkeho cestovného ruku a prenajať ho tradičnému nájomcovi na toto obdobie roka. Flexibilita investície do Airbnb znamená, že takéto rozhodnutia môžete robiť priebežne.

Vždy poskytujte tie najlepšie služby svojim zákazníkom

Váš úspech ako hostiteľa Airbnb závisí od atraktivity vašej nehnuteľnosti, lokality a úrovne služieb zákazníkom a podpory, ktorú poskytujete. Budete musieť byť vždy po ruke, aby ste mohli reagovať na problémy hostí, či už majú problém s heslom Wi-Fi alebo sa im niečo pokazilo.

Zvážte možnosť, že by ste si na správu ubytovania prizvali priateľa alebo partnera. Pomocná ruka správcu Airbnb nehnuteľností alebo upratovacie služby sú vynikajúci šetrič času, no často sa oplatia až keď dávate do prenájmu viac objektov. V skratke urobte čo najviac pre pohodlie svojich zákazníkov s čo najmenšími výdavkami.

Buďte k hosťom priateľskí – a nikdy nie hrubí. Drobné pohostinné pozornosti, ako napríklad ponechanie taniera so sušienkami alebo ovocím na stole, majú veľký význam. Žiadajte zákazníkov o recenzie, ale nebuďte pri tom príliš dotieraví. Zanechajte zákazníkom recenzie, aby ste ich povzbudili k ohodnoteniu. 

Na začiatku buďte flexibilní

Ak chcete získať viac zákazníkov, ponúknite na začiatku zľavnené ceny. Ponúknite tiež flexibilné pravidlá zrušenia rezervácie. Hoci väčšina zákazníkov nakoniec rezerváciu nezruší, poskytnúť hosťom túto možnosť, je vec, ktorú ľudia ocenia. Po získaní dostatočného počtu recenzií môžete prejsť na prísnejšie pravidlá stornovania a vyššiu cenu.

Ponúknite týždenné alebo mesačné zľavy

Niekedy môžete zvýšiť svoje zisky podporou týždenných a mesačných prenájmov. Airbnb vám umožňuje ponúkať zľavy za dlhodobejšie pobyty. Mesačné pobyty fungujú na Airbnb trochu inak. Majú napríklad menej flexibilné pravidlá zrušenia rezervácie.

Vytvorte profesionálny inzerát

Vytvorte na platforme inzerát, v ktorom podrobne opíšete byt, jeho vybavenie a lokalitu. Urobte profesionálne fotografie zobrazujúce dom alebo byt z viacerých uhlov a snažte sa písať prívetivo a priateľsky. Určite odporúčame aj zaplatiť šikovnému fotografovi, ktorí objekt profesionálne nafotí za vás. 

Zhrnutie

Airbnb na Slovensku ešte nie je na úrovni niektorých Európskych krajín, no čím ďalej tým viac naberá na svojej popularite. Ak ste sa rozhodli investovať do nehnuteľností, určite je to jedna z hlavných možností, ktorú by ste mali zvážiť. Nie vždy sa však oplatí oproti tradičnému prenájmu a dúfame, že sme vám týmto článkom pomohli pri výbere.

TIP: Zistite ako sa ráta výnosové percento investičnej nehnuteľnosti aby Vaš investované peniaze zarábali čo najviac.

Mohlo by Vás zaujímať:

Investícia do nehnuteľnosti

Nehnuteľnosti vs. akcie: Čo je lepšia investícia?