Robert Koch- Slovenský investor s globálnym portfóliom

Róbert Koch je dynamický mladý slovenský realitný investor a mentor, ktorý si za relatívne krátky čas vybudoval portfólio naprieč troma krajinami a získal reputáciu v realitnom segmente. Podľa informácií z jeho webu a verejných profilov sa prezentuje ako stratég, ktorý začínal od nuly a dnes pomáha iným dosahovať finančnú slobodu prostredníctvom nehnuteľností.

Osobná cesta

Róbert spomína, že ešte počas vysokej školy začal vnímať korporátny svet ako limitujúci — s pevnou hraničnou mzdou, vysokými nárokmi a malým priestorom na rast. Vstup do realít prišiel cez kúpu prvého „investičného bytu“, ktorý bol pre neho skúškou — nielen v správe, ale aj v tom, pochopiť finančné modely, nájomníkov a legislatívu.

Postupne sa jeho portfólio rozšírilo do ďalších krajín — dnes uvádza, že vlastní nehnuteľnosti na Slovensku, v Česku a dokonca v Dubaji. V súčasnosti vlastní 12 investičných nehnuteľností a má 1,4 milióna EUR v ich hodnote. Zverejňuje, že v 35 rokoch dosiahol finančnú slobodu.

Mentorom Roberta Kocha je Martin Kořenek, ktorý je popredným českým investorom do nehnuteľností, ktorý má na konte už vyše 220 bytov.

Kde investuje Robert Koch a kto jej jeho cielová skupiny nájomnínkov?

Robert stavil, na rozdiel od skúsenejšieho investora zo Slovenska Romana Kružliaka, na investovanie do 3 krajín. Investuje na Slovensku, v Českej republike a v Dubaji. Diverzifikoval teda svoje portfólio do troch rôznych krajín. Mnohí investori do nehnuteĺností, o ktorých sme písali články sa skôr zameriavajú na kúpu bytov v bezprosterdnom okolí, či len v jednej krajine.

Svoje investície premieňa na nájomné nehnuteľnosti pre nájomníkov zo strednej vyššej vrstvy.

Jeho výsledky hovoria samy za seba:

• 74 % efektívnosť využívania cudzích zdrojov – dokazuje, že vie s bankovým kapitálom pracovať strategicky, nie rizikovo.
• 98,6 % priemerná obsadenosť jeho investičných nehnuteľností – stabilný pasívny príjem, ktorý stojí na systéme, nie náhode.
• Finančnú slobodu dosiahol už vo veku 34 rokov, čo z neho robí jedného z najmladších investorov s takto vybudovaným portfóliom v regióne.

Čo znamená 74% efektivita využívania cudzích zdrojov?

• 74 % efektívnosti využívania cudzích zdrojov, znamená to, že zhruba tri štvrtiny jeho portfólia sú financované prostredníctvom úverov, ale tieto úvery sú nastavené tak, že každá nehnuteľnosť sama na seba zarába a zároveň spláca pôžičku.
• Takýto systém sa označuje ako pozitívny leverage – teda cudzie zdroje zvyšujú výnos, nie riziko.
• Koch tým demonštruje, že správne nastavené financovanie umožňuje investorovi vlastniť viac aktív s rovnakým vlastným kapitálom, bez toho, aby sa dostal do finančného tlaku.

Kritériá výberu investičných nehnuteľností sú komplexné a závisia od viacerých faktorov, vrátane trhových podmienok, osobných cieľov investora a finančnej matematiky. Róbert Koch pri výbere investícií zdôrazňuje, že je nevyhnutné zohľadniť nasledujúce kritériá a stratégie:

1. Finančná matematika a výnosové percento (Yield)
   • Matematika musí dávať zmysel: Investičné rozhodnutie je správne, ak čísla dávajú zmysel. To, že je možné nehnuteľnosť prenajať, ešte neznamená, že ide o dobrú investíciu, pokiaľ nevychádza finančná matematika.
   • Zameranie na výnosové percento: RK sa prioritne zameriava na to, čo sa ľudovo alebo profesionálne nazýva výnosové percento
2. Podľa lokality:
   • Bratislava je modelový príklad drahšej cenovky v pomere k nájmu, čo vedie k nižšiemu výnosovému percentu (do 4% čistého výnosu), táto stratégia je stabilná, ale pomalšia.
   • Menšie mestá (napr. Prešov) môžu ponúknuť zaujímavejšie výnosové percento (až 6%), pretože cenovka je nižšia a nájom sa neznižuje až tak výrazne.
   • Český trh (Sever Čiech): RK využil koncept mentora Martina Kořeneka, kde sa byty kupujú lacnejšie (napr. do 50 000 €) s potenciálom dosiahnuť výnosové percento 10% až 14%, hoci v lokalitách, kde ubúda počet obyvateľov a trh má špecifiká (napr. dlhšie hľadanie nájomníka)
   • RK nenakupuje úplne do centra, ale skôr do širšieho centra až okrajových lokalít. Hoci nominálne (číselne) byty v centre môžu rásť rýchlejšie, v percentuálnom vyjadrení (z pohľadu investičnej kalkulačky a výnosového percenta) môžu byť okrajové lokality pre investora výhodnejšie
   • Pri dlhodobom investičnom horizonte (30 rokov plus) je dobré sledovať parametre ako vývoj populácie, zamestnanosť a rozvoj daného kraja, obce alebo mesta
   • Stabilita/rast populácie: Hoci sa zameriava na oblasti, kde je stabilná alebo rastúca populácia, upozorňuje, že štatisticky rastie len Bratislava. To však nemusí automaticky znamenať zlú investíciu, ak je dostatočný dopyt po nájmoch a výnos je zaujímavý.
3. Prevádzkové a osobné kritériá:
   • Model prevádzky: Investor musí mať ujasnené, ako to chce robiť. Koch napríklad prevádzkuje všetky nehnuteľnosti na diaľku (cez externých dodávateľov a telefón), čo mu otvára celoslovenský kraj.
   • Cieľová skupina nájomcov: Pri výbere investície je dôležité začať od konca – kto je cieľovka, komu sa bude prenajímať. RK preferuje slušných, dobre zarábajúcich ľudí, ktorí hľadajú riešenie bytovej potreby na určitý čas. To ovplyvňuje aj výber typu nehnuteľnosti (pekná, v OK lokalite, zariadená, ideálne novostavba).
   • Krátkodobý vs. Dlhodobý prenájom: RK prioritizuje dlhodobý prenájom na Slovensku a v Česku, pretože tento koncept je lepšie duplikovateľný a opakovateľný (t. j. banky akceptujú príjem z nájmu pre ďalšie financovanie). Krátkodobý prenájom, hoci môže byť príjmovo vyšší, neposúva investora tak efektívne ďalej v budovaní portfóli
4. Príprava a riadenie rizika
   • Domáca úloha: Úspešná investícia vyžaduje správnu počiatočnú prípravu a “urobiť si domácu úlohu dobre”.
   • Eliminácia rizika: Je kľúčové vedieť vyhodnotiť investíciu a neísť do neprimeraného rizika, ktoré investor nevie zvládnuť alebo akceptovať.
   • Mentoring: Spolupráca s mentorom, ktorý už prešiel danou cestou, pomáha eliminovať procesné alebo systémové riziká, čím robí cestu investovania rýchlejšou a ľahšou.
   • Diverzifikácia: Z pohľadu geopolitických rizík Koch radí ísť investovať na rôzne trhy (napr. Slovensko a Česko), pretože sa navzájom nevylučujú, a priebežne vyberať zisky.

Dubaj aebo Česká republika

Pôvodná dilema bola, či investovať kapitál do Českej republiky (konkrétne do viacerých bytov na severe Čiech) alebo do Dubaja. Manželka však presadila Dubaj. Dubaj je úplne iný trh s odlišnou legislatívou, konceptom a zvyklosťami. RK, v súlade so svojou stratégiou, oslovil a spolupracuje so spoločnosťou , ktorá tam robí biznis a má výsledky.

Na rozdiel od slovenského a českého trhu, kde Robert preferuje dlhodobý prenájom kvôli duplikovateľnosti a financovaniu, nehnuteľnosť v Dubaji je nastavená na krátkodobý prenájom. Investícia prebieha formou nákupu z papiera (tzv. „offplan market“). Projekt sa stavia v lokalite Dubaj Land. Projekt by mal byť hotový a odovzdaný v roku 2027.

Koch spomína Dubaj v kontexte diverzifikácie rizika. Hoci geopolitické riziká sú ťažko ovplyvniteľné, investovanie na rôznych trhoch (napr. Slovensko, Česko, Dubaj) je súčasťou stratégie, hoci hlavným dôvodom pre investíciu v Dubaji bola príležitosť a splnenie sna.

Máte víziu, chýba Vám mentor?

Róbert Koch je živým príkladom toho, že mladý, strategický a cieľavedomý investor môže prekročiť hranice krajiny a budovať portfólio naprieč štátmi. Jeho prístup, kombinácia praxe a vzdelávania, a ochota mentorovať iných z neho robia zaujímavú osobnosť československého realitného trhu.

Robert vydáva aj svoju knihu Zarábaj na nehnuteľnostiach, ktorú si už môžete zakúpiť v kníhnupectvách. Bude sa tiež venovať mentoringu investorov.

Ak vás jeho cesta oslovila a chcete investovať do nehnuteľností s rozumom — sledujte jeho programy, zapíšte sa na mentoring.