Roman Kružliak — slovenský realitný investor, ktorý vybudoval portfólio 60 bytov

Roman Kružliak je jedným z popredných slovenských realitných investorov, ktorý sa už roky venuje kúpe, prenájmu a rozvoju nájomných nehnuteľností. Na svojej webstránke uvádza, že v portfóliu vlastní až 60 bytov a jeho portfólio stále rozširuje. Je zároveň aktívny mentor a lektor – organizuje workshopy, konzultácie a zdieľa svoje praktické skúsenosti s novými aj pokročilými investormi

Jeho cesta nebola jednoduchá — začínal počas vysokej školy podnikaním v papiernictve a postupne sa preorientoval na svet realít. Dnes má silnú reputáciu, stúpanie portfólia a množstvo spokojných študentov a klientov, ktorí oceňujú jeho prístup a otvorenosť.

Osobná cesta a portfólio

• Už ako 20-ročný rozbehol podnikanie — spolu so spoločníkom v papiernictve — aby zistil, akým smerom chce ísť ďalej.
• Postupne sa orientoval na realitný trh, od menších projektov k väčším. Založil si zároveň realitnú kanceláriu
• Prvý investičný byt si kúpil v roku 2005, pričom v roku 2011 už vlastnil 10 nájomných bytov,
• V roku 2023 sa začal venovať vzdelávacej činnosti investorov, organizuje workshopy a konzultácie
• V roku 2025 vlastní až 62 nájomných nehnuteľností
• Ako výnosové percento celkových investícií udáva 9%

Filozofia investovania podľa Romana Kružliaka

• Výnos pred lokalitou – Nekľadie dôraz len na prestíž mesta – skôr hodnotí výnosové percento.
• Hypotéky ako nástroj, nie hrozba – Považuje hypotéku za priateľa – ak splátka je nižšia ako čisté nájomné.
• Zodpovedný rast – Nepodceňuje výšku vlastných zdrojov (napr. pri súčasných požiadavkách banky)
• Vzdelávanie a adaptácia – V rozhovoroch hovorí, že sa trhu treba neustále učiť, sledovať trendy (úrokové sadzby, legislatíva)

Stratégia pre začínajúcich investorov

Pre niekoho, kto začína vo veku napríklad 25 rokov a má cieľ dosiahnuť pasívny príjem €5 000 mesačne

• Maximalizujte aktívny príjem: Najprv je potrebné aktívnou činnosťou (z podnikania alebo zamestnania) vytvárať zdroje
• Šetrenie a uchovanie zdrojov: Následne je nutné tieto zdroje múdrym spôsobom uchovať a hromadiť
• Využite dôveru (Cudzie zdroje): Odporúča sa investovať kombináciou vlastných a cudzích zdrojov. Vlastné zdroje sú tie, ktoré vyrobíte aktívnou činnosťou, a cudzie zdroje získate z banky
• Vek ako výhoda: Najväčšou výhodou je vek. Investor by nemal čakať, pretože čím skôr začne, tým je šanca uspieť väčšia

Výhody použitia úveru (Pákový efekt)

Roman Kružliak preferuje na kúpu nehnuteľností použitie hypotekárneho úveru. Kúpa nehnuteľnosti ihneď zafixuje kúpnu cenu, ktorá sa už nebude meniť. Splácanie úveru prebieha vďaka dvom subjektom:

• Inflácia: Dlh je ničený infláciou, pretože má v čase stále nižšiu hodnotu. Inflácia hrá v prospech vlastníkov nehnuteľností a investorov
• Nájomca: Nájomca spláca znehodnotený záväzok postupne.

Preto ak by mal Kružliak k dispozícii 100 000 EUR, kúpil by 5 bytov kombináciou vlastných a cudzích zdrojov, a nie jeden byt za hotovosť.

Romak Kružliak je častým hosťom v úspešných podcastoch venujúcich sa investovaniu akým je Money Talk, ktorom ho spovedá Milan Dubec.

Výber nehnuteľnosti

Investor by mal prioritne hľadať nehnuteľnosť, ktorá má najvyššie výnosové percento.

• Typy nehnuteľností: V praxi to bývajú malometrážne byty, t. j. garzónky alebo jednoizbové byty.
• Lokalita: Zohľadňujte vývoj počtu obyvateľov v meste. Mestá, kde počet obyvateľov klesá, môžu byť náročnejšie na predaj alebo prenájom v budúcnosti. Odporúča investovať v meste, v ktorom žijete, alebo maximálne do jednej hodiny autom od trvalého bydliska.
• Stav nehnuteľnosti a rekonštrukcia: Byt v lepšom stave priťahuje atraktívnu cieľovú skupinu (hoci je drahší) a zvyčajne prináša menej problémov

Financovanie a zdaňovanie

Kružliak najčastejšie kupuje nehnuteľnosti na fyzickú osobu, pretože je to najjednoduchšie a najlacnejšie z hľadiska financovania (nižšia splátka, dlhšia splatnosť úveru).

Pri zdaňovaní sú dve základné možnosti:

1. Zaradenie do obchodného majetku: V takom prípade je daň z príjmu z prenájmu v prvých piatich až siedmich rokoch blízka nule.
2. Nezaradenie do obchodného majetku: V tomto prípade môže investor predať nehnuteľnosť po piatich rokoch oslobodenú od dane z príjmu a zdravotných odvodov.

Investor by si mal stanoviť stratégiu, či chce maximalizovať nájomné (zaradenie do majetku) alebo počíta s budúcim predajom s daňovým oslobodením. Odporúča sa vytvárať maximálne výsledky, zdaniť to, čo je potrebné (v súlade so zákonom), a tie dobré výsledky používať skôr v kontexte investovania a získavania ďalších cudzích zdrojov (úverov).

Výber dobrého nájomcu

Výber dobrého nájomcu je kľúčový pre úspešné investovanie do nehnuteľností. Realitný investor Roman Kružliak definuje dobrého nájomcu veľmi jednoducho: je to ten, ktorý platí nájomné a neničí nehnuteľnosť

Nájomcovia sa filtrujú a vyberajú na základe dvoch základných kritérií:

1. Stav bytu (Filtrovanie cieľovej skupiny) – Stav bytu slúži na filtrovanie skupiny, ktorá sa o nehnuteľnosť zaujíma.
2. Atraktívnosť: Nehnuteľnosti v lepšom a kvalitnom stave sú zvyčajne drahšie, ale zároveň priťahujú atraktívnu cieľovú skupinu pre prenajímateľa.
3. Minimalizácia problémov: Investor preferuje byt v dobrom stave za vyššiu cenu s menej problémami.
4. Trvácne materiály: Odporúča sa používať trvácne materiály pri rekonštrukcii, aby sa predchádzalo poškodeniu majetku a následným konfliktom s nájomcami o náhrade škody.

Samotný nájomca (Kritériá bonity a preverenie)

• Finančné kritériá: Na začiatku sa od nájomcu vyžaduje jednomesačný depozit a dvojmesačné nájomné vopred. Týmto spôsobom (bonitou) sa filtruje cieľová skupina ľudí.
• Preverenie: Preskúmajú sa základné veci, napríklad či nájomca nemá exekúcie, dlhy v sociálnej poisťovni.
• Komunikácia a zdieľanie informácií: Samotná komunikácia veľa napovie. Veľmi dôležitá je ochota ľudí čokoľvek zdieľať. Ak potenciálny nájomca na otázky nekomunikuje alebo nechce o niečom hovoriť, prenajímateľ má právo rozhodnúť sa zmluvný vzťah nepodpísať.

Najdôležitejšie pravidlo (Cash flow)

Kľúčové kritérium pre investora je, že čisté nájomné má byť vyššie ako je splátka úveru.

• Ak čisté nájomné pokrýva splátku úveru, investor má pozitívny cash flow.
• Ak nájomné nepokrýva splátku, investor sa dostáva do pozície “pokutovania” alebo doplácania, čo nie je dobrý signál.
• Čisté nájomné je celková platba od nájomcu ponížená o platby správcovi, elektrickú energiu a plyn.

Modelový príklad: Pri byte za 100 000 EUR (s úverom 80 000 EUR a splátkou 400 EUR) a čistým nájomným 450 EUR je výnosové percento v prvom roku 5,4%

Výnosové percento

Prioritou investora je nájsť byt, ktorý má najvyššie výnosové percento. Investor by mal zmýšľať cez peniaze, percentá a základné pravidlá investovania, nie cez emocionálne hodnoty.

Výnosové percento v čase rastie. Kým kúpna cena (a splátka úveru, ak je fixovaná) sa nemenia, nájomné štatisticky kontinuálne rastie. Ak by čisté nájomné v budúcnosti stúplo (napríklad z 5 400 € ročne na 6 000 € ročne), výnosové percento by sa zvýšilo zo 5,4% na 6% (v pomere ku pôvodnej kúpnej cene).
Rast nájomného a ceny nehnuteľností je benefit, ktorý získava prenajímateľ, a je jedným z faktorov, ktoré roztvárajú takzvané „nožnice“ medzi fixnou splátkou a rastúcim nájomným.

Extrémny príklad, kedy výnos nevychádza: Ak si investor požičia peniaze (úver) za 4% a byt prenajíma za 3% (vo vzťahu k celkovým nákladom), tento model nefunguje. Investor platí 4 % za službu a predáva ju za 3%, čo je výkričník, ktorému sa treba vyhnúť. Preto je dôležité, aby bol biznis model na úrovni investície a výnosového percenta udržateľný.

Workshopy a vzdelávacie aktivity

Roman nekladie dôraz len na vlastné investovanie – významnú rolu zohráva aj jeho vzdelávacia činnosť. Ponúka workshopy, ktoré sú vhodné aj pre úplných nováčikov, aj pre ľudí s už nejakou praxou.

Typické témy:
• Kde kúpiť nehnuteľnosť, za akú cenu
• Financovanie nákupu
• Aktuálne podmienky na trhu, čo sa oplatí v roku 2025
• Vyhodnotenie výnosov a rizík

Roman Kružliak ponúka špeciálny dvojhodinový workshop, kde predstaví svoje pohľady na súčasný realitný trh a pomôže vám rozhodnúť, či je teraz vhodný čas vstúpiť do investovania. Počas tretej hodiny je pripravený na otvorené otázky účastníkov — budete mať priestor diskutovať konkrétne prípady, zdieľať svoje obavy a získať priame odpovede.

Cena workshopu je 276,75 € s DPH., pričom prvých 100 lístkov je ponúka 1+1 lístok zadarmo. S kódom “BERIEMKAMOSA” máte druhý lístok úplne zadarmo.

Konzultácie Romana Kružliaka – individuálny prístup a hlboké know-how

Roman Kružliak ponúka komplexné konzultácie a poradenstvo zamerané na kúpu, prenájom a správu investičných nehnuteľností. Dostupné sú tri úrovne vzdelávania podľa potreby klienta:

• Skupinové vzdelávanie + ročný mentoring (každodenné vzdelávanie + osobná podpora celý rok)
• Skupinové vzdelávanie (celodenný workshop v skupine)
• Individuálna konzultácia – 3 hodiny osobného stretnutia + 1 hodina telefonickej podpory

Roman Kružliak ukazuje, že na Slovensku sa dá budovať solídne portfólio nehnuteľností aj s rozhľadom a stratégiou. Jeho prístup je vyvážený — vsádza na výnos, nevynecháva edukáciu a vie reagovať na zmeny v legislatíve či finančnom prostredí.

Ak vás jeho príbeh zaujal a chcete sa posunúť v investovaní ďalej, pozrite si jeho workshopy (napr. 2 + 1 hodiny formát) a zúčastnite sa – kvalita poznania môže byť rozdielom medzi stratou a úspechom.