Skrytá kríza za 20 biliónov dolárov: Ako sa americký trh komerčných nehnuteľností rúti do kolapsu

Trh s komerčnými nehnuteľnosťami v USA, gigantická trieda aktív v hodnote 20,7 bilióna dolárov, sa momentálne nebezpečne blíži k vážnej finančnej kríze. Táto hodnota predstavuje viac než dve tretiny amerického trhu štátnych dlhopisov a celkový HDP USA. Kým odborníci nazývajú aktuálnu turbulenciu „objavovaním cien“, bežní ľudia to nazývajú jednoducho „zistením pravdy“.

Problémy sú čoraz zreteľnejšie: takmer 12 % amerických kancelárskych úverov je oficiálne „mŕtvych“ a počet nesplácaných úverov na bytové domy sa za posledný rok zdvojnásobil. Situáciu ešte zhoršuje fakt, že do decembra 2025 bude potrebné refinancovať úvery v hodnote bilióna dolárov, a to pri súčasných úrokových sadzbách, čo robí požadované finančné prepočty prakticky „nemožnými“.

Komerčné nehnuteľnosti sú základnou infraštruktúrou dnešnej hyperfinancovanej ekonomiky – od kancelárskych veží a nákupných centier až po sklady a bytové komplexy. Na rozdiel od rezidenčných nehnuteľností má tento sektor hodnotu len vtedy, keď nájomníci skutočne platia nájom. Ak nájomcovia odídu, príjem sa prepadne – a s ním aj hodnota budovy.

Jadro problému je jednoduchá matematika: hodnota nehnuteľnosti sa rovná ročnému príjmu vydelenému kapitalizačnou mierou (cap rate). Keď príjem klesá a cap rate rastie – čo sa teraz deje – hodnota nehnuteľností sa rúti nadol, čo spúšťa vlnu nesplácania úverov.

Kancelárie: Miera nesplácania kancelárskych úverov dosiahla 11,7 %, čím prekonala vrchol z finančnej krízy v roku 2008 (10,7 %). Pandémia spôsobila, že mnohé kancelárie stratili zmysel existencie – v San Franciscu napríklad stratili budovy od roku 2019 až 70 % hodnoty.

Bytové domy: Spočiatku vyzerali odolne, no teraz začínajú mať obavy. Podľa agentúry Bloomberg je 46 % sekuritizovaných úverov na bytové domy, ktoré splatnosť dosiahnu do konca 2025, v strate – čo predstavuje 47,3 miliardy dolárov v „podvodových“ úveroch. Viac ako polovica z celkových 2,2 bilióna dolárov bytových úverov je pritom krytá štátnymi agentúrami Fannie Mae a Freddie Mac – teda americkí daňoví poplatníci opäť „platia účet“.

Priemyselné nehnuteľnosti: Tento sektor oslavuje – prudko rastie dopyt po skladoch a dátových centrách, ktoré poháňa e-commerce a digitalizácia.

Stena splatnosti a refinančná špirála smrti

Krízu poháňa tzv. „vlna splatnosti“. Podľa údajov bude musieť byť do konca roka 2026 splatených alebo refinancovaných až 1,5 bilióna dolárov amerických úverov na komerčné nehnuteľnosti.

„Refinančná špirála smrti“ je pre majiteľov budov tvrdou realitou. Predstavte si, že niekto kúpil v roku 2019 budovu za 100 miliónov dolárov s úverom 80 miliónov pri úroku 3,5 %. Dnes má tá istá budova hodnotu len 70 miliónov, no nové úroky sú 7,5 %. Banka nepožičia 80 miliónov na nehnuteľnosť v hodnote 70 miliónov – ponúkne možno 42 miliónov (60 % hodnoty). Majiteľ teda musí doplatiť 38 miliónov z vlastného vrecka, len aby splatil pôvodný úver, pričom nové splátky sú dvojnásobné. Pre mnohých je jediným riešením odovzdať kľúče banke.

Tento scenár sa nevyhýba ani najväčším hráčom. Spoločnosť Blackstone, najväčší správca alternatívnych aktív na svete, v marci 2023 úmyselne nesplatila úver 562 miliónov dolárov, krytý kanceláriami a obchodmi vo Fínsku – namiesto toho, aby ho refinancovala.

Riziko koncentrácie: regionálne banky

To, čo odlišuje túto krízu od roku 2008, je otázka: kto drží „toxický odpad“. Kým veľké banky sú relatívne chránené, menšie regionálne banky (s aktívami pod 20 miliárd USD) vlastnia až 56,1 % všetkých komerčných úverov.

Tieto banky sú chrbtovou kosťou amerického malého podnikania. Banky s aktívami pod 10 miliárd majú až 48 % úverového portfólia viazaného v komerčných nehnuteľnostiach. Regulátori preto bijú na poplach – 1 788 bánk už prekračuje rizikovú hranicu, kde pomer komerčných úverov k vlastnému kapitálu presahuje 300 %.

Očakávaný vývoj preto nebude pripomínať náhly kolaps z roku 2008, ale skôr pomalé a bolestivé rozpadanie systému – tiché zlyhávanie alebo nútené zlúčenia stoviek malých bánk počas nasledujúcich troch rokov. Dôkazom závažnosti je aj odchod Deutsche Fund Brief Bank z amerického trhu po tom, čo odpísala 4,1 miliardy eur strát z portfólia komerčných úverov.