Investovanie do nehnuteľnosti

Inflácia je najväčším nepriateľom našich peňazí. Minulý rok dosiahla 1,9% a v súčasnosti stúpa až k 5%. Preto jedinou možnosťou ako udržať hodnotu našich peňazí  a tiež na nich zarobiť je investovanie.

Investovanie do nehnuteľnosti sa už dlhodobo považuje za výhodné z viacerých dôvodov. Pre ľudí je to relatívne bezpečný a jednoduchý spôsob, ako si vybudovať bohatstvo, začínajúc s malým množstvom peňazí.

Ak sa zaujímate o trh s nehnuteľnosťami, určite viete, že ceny nehnuteľností idú neustále nahor. Rastú doslova obrovskou rýchlosťou a zároveň s rastom cien  nehnuteľností nie je možné ľahko získať hypotekárny úver, za ktorý by ste si mohli nehnuteľnosť kúpiť.

Mnohí ľudia sa zároveň o nasporené peniaze boja, a tak investujú do vecí, ktoré im neprinesú veľké výhody. Investujú napríklad do stavebného sporenia, avšak to už dávno nie je tak výhodné ako kedysi. Do čoho sa ale investovať oplatí, tak sú nehnuteľnosti.

Ak máte záujem investovať do nehnuteľností nechajte sa inšpirovať  článkom. 

Obsah

  1. Hlavné dôvody prečo investovať do nehnuteľnosti
  2. Výhody a nevýhody
  3. Pred kúpou nehnuteľnosti sa zamyslite
  4. Vývoj cien nehnuteľností
  5. Knihy o investovaní do nehnuteľností
  6. Prečo investovať v zahraničí
  7. Bude cena nehnuteľností naďalej rásť
  8. Záver

Hlavné dôvody prečo investovať do nehnuteľností

V oblasti nehnuteľností je vaše riziko straty minimalizované dĺžkou času. Nehnuteľnosti vám poskytujú väčšiu kontrolu nad vašou investíciou.

Tu je niekoľko spôsobov, ako vám investovanie do nehnuteľností môže pomôcť vybudovať vaše investičné portfólio.

1. Pravidelný mesačný príjem z prenájmu.

Investície do nehnuteľností vám môžu poskytnúť spoľahlivý a stabilný pasívny príjem  z prenájmu. Takáto investícia je relatívne jednoduchá, pretože výdavky sú predvídateľné.  Záleží na tom či vaša nehnuteľnosť sa využíva celý rok.

2. Rast cien nehnuteľností .

Nehnuteľnosti sa zhodnocujú čím sa stávajú jednou z najspoľahlivejších investícií. O medziročnom percentuálnom náraste cien nehnuteľností sa dozviete ďalej v článku.

3. Splácanie úveru nájomníkom.

Jednou z možností rozšírenia si svojho portfólia je možnosť zobrať si hypotekárny úver na nehnuteľnosť a prenajať ju.  Úver vám bude čiastočne splácať nájomné za byt. V súčasnosti je pomerne jednoduché dostať sa lacno k cudzím peniazom. Úrokové sadzby hypoték sú na historických minimách. Tieto však môžu  v budúcich rokoch rásť a tým by neboli také výhodné. 

4.  Rozšírenie portfólia

Ak vlastníte dom, byt alebo pozemok môžete niektoré z nich založiť a zobrať si hypotekárny úver a kúpiť ďalšiu nehnuteľnosť.

5. Pákový efekt (leverage)

Zbohatnúť z vlastných peňazí je naozaj ťažké a práve bohatí ľudia sveta si často požičiavajú peniaze z banky alebo  od investorov. Investori využívajú pákový efekt na výrazné zvýšenie výnosov z investície.

6. Zhodnotenie nehnuteľnosti

To sa stane, keď hodnota nehnuteľnosti stúpa v dôsledku zmeny na trhu s nehnuteľnosťami. Napríklad pozemok okolo vášho pozemku by mohol byť vzácnejší alebo rušnejší (napríklad, ak by sa v blízkosti malo postaviť veľké nákupné centrum).

7. Zanechanie dedičstva

Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľnosti

VýhodyNevýhody
Menšie riziko ako na akciových trhochNávratnosť nie je taká agresívna
Dobrý zdroj peňažných zdrojovMôže vyžadovať veľa peňazí
Daňové výhodySlabá liquidita
Dlhodobá návratnosťMôže byť komplikované riešenie  problémov s nájomníkmi a budovami

Pred kúpou nehnuteľnosti sa zamyslite

Keď sa rozhodujete investovať do kúpy nehnuteľnosti mali by ste sa zamyslieť za akým účelom plánujete investovať.  

Pri výbere nehnuteľnosti si skúste odpovedať na nasledujúce otázky:

  1. Akú máte finančnú situáciu?
  2. Nachádza sa daná nehnuteľnosť v blízkosti priemyselného pozemku alebo v blízkej budúcnosti sa plánuje nejaka dlhodobá výstavba v jej okolí?
  3. Nachádza sa nehnuteľnosť v povodňovej zóne alebo inak problémovej oblasti?
  4. Ako je zabezpečená Infraštruktúra ( napr. doprava) ?
  5. Čo je nové v byte/dome a čo je potrebné vymeniť?
  6. Ide o novostavbu alebo staršiu nehnuteľnosť?
  7. Aká je občianska vybavenosť (škôlky, školy, obchody, zdravotnícke zariadenie atď.)

Po dôkladnom zvážení všetkých dôležitých faktorov sa môžete rozhodnúť, v ktorej lokalite realizujete kúpu nehnuteľnosti.

Vývoj cien predaja

Ceny nehnuteľností sa neustále zvyšujú. Jedným z dôvodov sú lacné   hypotekárne úvery a tiež aj slabá výstavba nových domov.

Na začiatku pandémie začiatkom roku 2020 trh s nehnuteľnosťami stagnoval. Situácia bola úplne nová a nikto nevedel čo má očakávať. No napriek tejto skutočnosti ceny domov a bytov neklesajú, ale naopak rastú  rýchlejšie.

Ak chcú investori uspieť mali by sledovať vývoj trhu z nehnuteľnosťami.

Podľa analýzy NBS sa ceny nehnuteľností opäť zvýšili. Tentokrát však miernejším tempom než v predošlých obdobiach. Za tretí kvartál 2021 vzrástli ceny o 3,4 %.  Do roku 2019 rastli ceny nehnuteľností medzi štvrťrokmi len o 1,1 %.

Ceny rodinných domov už niekoľko kvartálov za sebou rastú  rýchlejšie ako ceny bytov. Kým za byt si priplatíme o 15 % viac než pred rokom, hodnota domov vzrástla až o 26 %. Najvýraznejší rast cien je v Trnavskom, Banskobystrickom a Trenčianskom kraji. Nezaostáva však ani Bratislava, kde prudko rástli najmä ceny rodinných domov (7,4 %).

Graf: Priemerné ceny nehnuteľností za I., II. a III. štvrťrok 2021 za jednotlivé kraje

ceny nehnutelnosti slovensko
Zdroj: NBS

Priemerné ceny nehnuteľností v € za m

Rok, štvrťrokSR spoluKraje/štvrťrok 2021
BATTNRTNZABBKEPO
3Q 20212 1222 8701 3761 0801 2571 4911 2131 4821 347
2Q 20212 0522 7871 2851 0531 1991 4511 1451 4341 323
1Q 20211 9302 5791 2301 0181 1271 3951 0961 4951 256

Orientačné ceny nehnuteľností v jednotlivých krajoch Slovenska:

  • Bratislavský kraj – za byt zaplatíte takmer 2800 €/m2 a za dom už viac ako 2500 €/m2. Záleží na lokalite.
  • Trenčiansky kraj – Tu zaplatíte približne 1400 až 1700 €/m2 a za dom viac ako 900 €/m2.
  • Žilinský kraj – aj v tomto kraji ceny nehnuteľností rastú rýchlo, avšak nie až tak rýchlym tempom ako v predchádzajúcich dvoch prípadoch. Cena bytov tu dosahuje úroveň viac ako 1400 €/m2, a domov približne 920 €/m2.
  • Prešovský kraj – v treťom kvartáli roku 2021 tu zaplatíte za byt v priemere takmer 1300 €/m2 a za dom približne 900 €/m2
  • Košický kraj – Priemerná cena za dom v Košiciach sa pohybuje od 1500 do 1700 €/m2. V rámci celého kraja sa priemerná cena za byt pohybuje takmer na úrovni 1700 €/m2 a za dom takmer 900 €/m2.
  • Nitriansky kraj – cena za byt tu dosahuje hodnotu približne 1100 €/m2 a za dom 862 €/m2. Priamo v Nitre si zaplatíte za byt aj viac ako 1600 €/m2.

Trnavský kraj – priamo v meste Trnava hodnota ceny bytov dosahuje úroveň aj 2100 €/m2, pričom dom tu kúpite za 1400 €/m2. V rámci celého kraja sa priemerná hodnota ceny za byt pohybuje na úrovni 1400 -1600 €/m2 a za dom približne 1200 a viac €/m2.

Knihy o investovaní do nehnuteľností

Posúdenie kvality a výber nehnuteľností

Kupujeme nehnuteľnosť

Nehnuteľnosti, kúpa, predaj, prenájom

Investovanie na trhu komodít a reálnych aktív

Prečo investovať do nehnuteľností  v zahraničí 

Kúpa nehnuteľností  v zahraničí je odporúčanou súčasťou investícii pre všetkých. Ten, kto má väčší objem peňazí, by mal svoje investície rozkladať a zaradiť medzi ne aj zahraničné investície. Dôvodom sú nielen (možné) vyššie výnosy, ale do úvahy treba brať aj riziko. Aj z tohto dôvodu je vhodné investovať na viacerých trhoch súčasne. Nazýva sa to diverzifikácia, teda rozkladanie rizika. Dlhodobý vývoj nie je možné presne predpokladať a každá   investícia môže priniesť  vyšší výnos, ale aj určité riziko straty.

Aj európske štatistiky potvrdzujú slovenské analýzy. Eurostat uvádza, že výrazné zdražovanie nehnuteľností nastalo najmä od roku 2015.  V období rokov 2010 až 2021 sa ceny nehnuteľností zvýšili o 34 %, pričom nájomné vzrástlo len o 16 %.

Ceny klesli len v Grécku, Taliansku, Cypre a Španielsku. Rekordérom v zdražovaní nehnuteľností je Estónsko, kde sa ich hodnota od roku 2010 vyšplhala o 133 %, nasleduje Luxembursko (111 %) a Maďarsko (109 %). Slovensku patrí desiata priečka s nárastom cien nehnuteľností o takmer 60 % za posledných 10 rokov (viď graf).

Rast cien nehnuteľností podľa štatistického úradu Európskych spoločenstiev (skrátene Eurostat) prevyšuje zvyšovanie nájomného v Európskej únii.

Graf: Ceny nehnuteľností (House prices skratka HPI) a prenájmy (Rents)  medzi  2010 a  II. štvrťrok 2021 (%) v EÚ. 

ceny nehnutelnosti eurostat
Zdroj: Eurostat

Podľa štatistických údajov Eurostatu ceny nehnuteľností vzrástli v druhom štvrťroku 2021 o 6,8 % v eurozóne a o 7,3 % v Európskej únii v porovnaní s rovnakým štvrťrokom 2020.

Bude cena nehnuteľností rásť aj v roku 2022?

Podľa predikcií rôznych odborníkov to bude záležať od rôznych faktorov. Nie je možné úplne predvídať ceny nehnuteľnosti v roku 2022 a ani z dlhodobého hľadiska. Rast, stagnácia prípadne pokles cien je ovplyvnený viacerými faktormi.

Napriek korona kríze ceny nehnuteľností  naďalej prudko rástli. Jedným z hlavných faktorov je dopyt. Ak prevyšuje ponuku  ceny stúpajú a opačne. Nielen tento faktor ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti.

Dôležitú súčasť tu zohrávajú jednotlivé regióny Slovenska kde sa ceny môžu značne líšiť. Nemenej dôležitým faktorom je aj poskytovanie lacných hypotekárnych úverov.

V budúcom roku sa očakáva, že by mohli stavebné materiály zlacnieť. To by mohlo pomôcť k rekonštrukcii starších nehnuteľnosti a lepšej výstavbe nových. 

Všeobecným dôležitým predpokladom pre oživenie realitného trhu je vytvorenie potrebných podmienok a zabezpečenie trvalejšie udržateľného ekonomického rastu v globálnom priestore. 

V budúcnosti tiež dôležitú úlohu ohľadom cien nehnuteľností budú hrať  banky, ktoré nemusia mať záujem schvaľovať  vysoké hypotekárne úvery len preto, že sa zvyšovali náklady na výstavbu nehnuteľností.  Čím vyšší úver tým je vyššia pravdepodobnosť neschopnosti jeho splácania klientom.

Záver

Nepriaznivý vývoj cien nehnuteľností a ich rýchly rast ovplyvňuje najmä pomer ponuky a dopytu po nehnuteľnostiach. V súčasnosti je ponuka nehnuteľností výrazne nižšia ako je ich dopyt. A je ťažké predpokladať, či sa tento trend v blízkej budúcnosti zlepší. Situáciu na realitnom trhu tiež komplikuje pandémia koronavírusu, ktorá na rozdiel od prvých predpokladov, tlačí cenu nehnuteľností skôr smerom nahor. 

Napriek rastu cien nehnuteľností sa stále oplatí investovať do ich  kúpy.

Ohodnoťte článok

Priemerné hodnotenie 0 / 5. Hodnotení: 0

Ešte žiadne hodnotenie!