Oplatí sa kúpiť byt na prenájom?

Zvažujete otázku týkajúcu sa kúpy bytu za účelom jeho následného prenájmu? Rozmýšľate o výhodách a nevýhodách s tým súvisiacich? Oplatí sa kúpiť byt na prenájom v roku 2024?

Je dôležité si uvedomiť, že výnos z prenájmu jedného bytu nie je náhradou príjmu. Ide o pasívny príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V nasledujúcom článku vám ponúkame informácie o výhodách kúpy a prenájmu bytu. O cenách nehnuteľností a to so zámerom uľahčenia vášho osobného rozhodnutia. 

Výhody prenajímania bytu

  1. Pasívny príjem: Prenájom bytu môže byť vynikajúcim zdrojom pasívneho príjmu.
  2. Daňové výhody: V rámci daní si môžete odpočítať určité výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti, ako sú napríklad opravy a údržba.
  3. Flexibilita: Môžete sa rozhodnúť, kedy a ako často budete svoj byt prenajímať.
  4. Jednoduché hľadanie nájomníkov: S nárastom online platforiem na prenájom je hľadanie nájomníkov jednoduchšie ako kedykoľvek predtým.
  5. Dlhodobá istota: S nájomníkom v byte máte väčšiu pravdepodobnosť stabilného príjmu a väčšiu istotu.
  6. Zníženie nákladov na údržbu: S nájomníkom žijúcim vo vašom byte môžete znížiť vlastné náklady na údržbu, pretože nájomník bude zodpovedný za starostlivosť o nehnuteľnosť.
  7. Potenciál zhodnotenia: V priebehu času sa hodnota vašej prenajímanej nehnuteľnosti môže zvýšiť, čo vám poskytne ďalší zdroj príjmu.

Nevýhody prenájmu bytu

  1. Možné problémy s nájomníkmi, ktorí nerešpektujú vaše pravidlá, napr. neplatia načas nájomné, nerešpektujú susedov ….
  2. Platenie dane z príjmov z prenájmu.
  3. Potreba výdavkov na úpravu bytu po určitej dobe, zvyčajne po 5-tich rokoch, čo záleží aj od prístupu konkrétnych nájomcov k údržbe bytu

Návratnosť investície do bytu na prenájom 

Sprísňovanie menovej politiky Európskou centrálnou bankou má za následok rast úrokových sadzieb aj pri úveroch na bývanie. Vysoké úrokové sadzby spôsobujú, že hypotéky sa predražujú a dopyt po vlastnom bývaní klesá. Vzhľadom na drahé hypotéky jednotlivci v mnohých prípadoch volia ako formu bývania práve podnájom. 

To, že má prenajímanie bytu mnoho výhod je zjavné. Ide z dlhodobého hľadiska o vhodnú investíciu, z ktorej vám plynie zisk z prenájmu a následne z možného predaja. Či už plánujete investovať do kúpy bytu z vlastného vrecka, alebo za pomoci hypotéky.

Podľa aktuálnych výskumov predstavuje návratnosť investície v Bratislave 26 rokov. K európskym mestám s najdlhšou návratnosťou investície patrí Dubrovník (42 rokov), Mníchov (38 rokov) a následne Viedeň (37 rokov).

Naopak k európskym mestám, kde sa investícia vzhľadom na počet splatených rokov najviac oplatí, patrí španielska Valencia a grécke Atény (17 rokov), ďalej je to Marseille (22 rokov) a Gran Canaria na Kanárskych ostrovoch (22,5 roka). 

Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľnosti v zahraničí

VÝHODYNEVÝHODY
Vysoká prenajímateľnosť počas sezóny
a teda urýchlené zhodnotenie investície
Nepredvídateľnosť vývoja trhu s nehnuteľnosťami
Možnosť rodinnej dovolenky s ubytovanímNeznalosť zahraničnej legislatívy
Kontrola na diaľku

Zaujíma vás investovanie do nehnuteľností? Viac informácií v našom článku.

Ceny nehnuteľností a ceny nájmov

Vývoj cien nehnuteľností v roku 2023

Rok 2023 na realitnom trhu bol sprevádzaný výraznými zmenami v súvislosti s výrazným poklesom cien. Prvé zníženie cien nehnuteľností bolo zaznamenané už v treťom kvartáli roku 2022. Podľa reportu Národnej banky Slovenskej republiky sa ceny nehnuteľností v treťom kvartáli roku 2023 znížili medziročne o 10,1%.

Porovnanie priemerných cien nehnuteľností v rokoch 2021 až 2023 v kvartáloch

byt

Zmeny v cenách nehnuteľností v druhom štvrťroku 2023

Na Slovensku v druhom štvrťroku 2023 ceny všetkých nehnuteľností medzikvartálne klesli takmer o 4%. Tento pokles cien nehnuteľností sa považuje za prvý po deviatich rokoch ich nepretržitého rastu. Štatistický úrad Slovenskej republiky uvádza, že existujúce nehnuteľnosti medziročne zlacneli o 1,5%.

OBDOBIE1Q 20222Q 20223Q 20224Q 20221Q 20232Q 20233Q 2023
EUR / m²2510267127142661255624982440

Porovnanie cien nehnuteľností podľa krajov v roku 2023 v jednotlivých štvrťrokoch

Pokles cien bol o niečo výraznejší pri nových nehnuteľnostiach s výnimkou Trnavského kraja. Čo sa týka existujúcich nehnuteľností, pokles cien sa prejavil predovšetkým v Bratislavskom a Žilinskom kraji a to o viac ako 6%. Zníženie cien evidovali aj v Trnavskom, Trenčianskom a Košickom kraji. V Nitrianskom, Banskobystrickom a Prešovskom kraji bol zaznamenaný mierny nárast cien nehnuteľností.

vývoj cien
Priemerné ceny nehnuteľností v jednotlivých slovenských krajoch / NBS

Vývoj cien nehnuteľností podľa typu bytu a domu

Základným predpokladom a vyhliadkou do budúcnosti je stagnácia rastu cien nehnuteľností. Ceny nehnuteľností sa budú meniť v závislosti od ich polohy v rámci obce, mesta a kraja.

ceny bytov
Priemerné ceny nehnuteľností v € za m2 / NBS

Vyhliadky na rok 2024

Podľa mnohých expertov má slovenský realitný trh svoj cyklický vývoj. Momentálne hľadajú ceny nehnuteľností svoje dno. Po tejto fáze, ktorá môže trvať ešte celý rok 2024, prejde trh do fázy stabilizovania. Z dlhodobého hľadiska je však tento pokles v porovnaní s predchádzajúcim rastom minimálny. Po dosiahnutí “cenového dna” môžeme v roku 2024 očakávať ešte mierne zvýšenie cien. Na prudké zvyšovania však máme na najbližší rok zabudnúť.

Kde sa oplatí investovať do nehnuteľnosti?

V ktorom kraji sú ceny bytov a domov najvýhodnejšie? Odpoveď vám poskytne nasledujúci graf, ktorý zachytáva ceny nehnuteľností v jednotlivých krajoch. 

Najnižšie ceny bytov nájdete v Nitrianskom kraji, nasleduje Trenčiansky, Trnavský, Žilinský. Najvyššie ceny bytov sú samozrejme v Bratislavskom kraji. Druhé najdrahšie byty sú v Košickom kraji.

ceny nehnutelnosti
NBS.sk

Druhy prenájmu bytu

Dlhodobý prenájom bytu

Dlhodobý prenájom bytov sa zvyčajne poskytuje na obdobie šiestich mesiacov alebo dlhšie. Pri dlhodobom prenájme bytu nájomcovia zvyčajne platia mesačné nájomné a môžu byť tiež povinní zaplatiť kauciu a podpísať nájomnú zmluvu.

Medzi výhody dlhodobého prenajímania bytu patrí:

  • stabilný a pravidelný príjem z prenájmu
  • neexistujú náklady na upratovanie, čistiace prostriedky, a pranie ako pri krátkodobom prenájme
  • dobré vzťahy v susedstve (susedia často preferujú dlhodobých nájomníkov pred krátkodobými)
  • dlhodobý prenájom je možný v ktoromkoľvek meste

Dlhodobý prenájom predstavuje výbornú voľbu pre študentov alebo jednotlivcov, ktorí sú v ich prvom zamestnaní. Takže si ešte nevytvorili dostatočné zázemie a nespĺňajú podmienky na požiadanie o úver. Tento typ ubytovania uprednostňujú aj mladé páry, ktoré sa rozhodli pre prvé spoločné bývanie. Tento druh prenájmu môžete prevádzkovať kdekoľvek.

Či už ide o študentské mesto ako je Bratislava Trnava, Banská Bystrica či Košice, kde si hľadajú podnájom partie študentov. Alebo prenajmete byt mladému páru v Poprade či v Nových Zámkoch.

Krátkodobý prenájom nehnuteľností cez Airbnb a Booking

Airbnb a Booking sú celosvetové portály, ktoré sa zaraďujú k najpoužívanejším pri vyhľadávaní krátkodobého ubytovania. Ponuku prenájmu vytvárajú nielen hotely a penzióny, ale aj majitelia bytov. Tí ponúkajú ubytovanie v priestoroch ich vlastných apartmánov. Umožňujú prenajatie izby, apartmánu, ale aj domu alebo vily v rôznych destináciách sveta.

  • Krátkodobý prenájom predstavuje vyššie náklady, napríklad na upratovanie po každom hosťovi, pranie, čí správu pobytov
  • Portál si účtuje niekoľko percent z každého uskutočneného prenájmu a odvádza požadovanú daň zo zisku.
  • Z krátkodobého prenájmu však plynú až 2 násobné zisky oproti dlhodobému
  • Krátkodobý prenájom bytu cez Airbnb alebo Booking.com je vhodný skôr vo veľkých mestách

Prenájom a daňové povinnosti

Podľa novely, ktorá vstúpila do platnosti od 1. januára 2023 sú platformy povinné poskytovať informácie daňovým úradom o všetkých svojich klientoch a o dosiahnutých príjmoch. Platformy Booking a Airbnb poskytnú prvýkrát detailné údaje finančnej správe začiatkom roku 2024 o poskytovaní služieb v roku 2023. Pred daňovým úradom sa teda prenajímatelia už neschovajú.

Finančná správa má od začiatku roku 2023 k dispozícií finančné údaje o krátkodobých aj dlhodobých prenájmoch bytov, domov, chát a iných priestorov, ako aj o firmách poskytujúcich služby ako sú Uber alebo Bolt. 1x ročne skontroluje aj platformy pre zdieľaný predaj akou je napríklad Sashe.

Okrem toho bol zavedený aj cezhraničný daňový audit.

„Ak napríklad Slovák vlastní a prenajíma apartmán v rakúskom lyžiarskom stredisku a rakúsky daňový úrad má podozrenie na nekorektne odvedenú daň, požiada slovenské orgány o cezhraničnú daňovú kontrolu. Týmto spôsobom sa budú môcť obaja národní správcovia dane pozrieť na jeho príjmy,“ vysvetľuje S. Rumanová, daňová odborníčka poradenskej spoločnosti Grant Thornton.

Naše odporúčanie

Porovnajte si ceny nehnuteľností v jednotlivých lokalitách a zvážte investíciu do bytu alebo domu, ktorá sa vyplatí a vyhovuje práve vám. Využite možnosti, ktoré máte, a ktoré vám ponúkajú pozitívnu vyhliadku do budúcnosti.

Mohlo by vás tiež naujímať: Spôsoby, ako zarobiť peniaze cez internet

Ohodnoťte článok

Priemerné hodnotenie 4.8 / 5. Hodnotení: 5

Ešte žiadne hodnotenie!

Author

    by
  • Marek Kalina

    Marek sa venuje investovaniu, podnikaniu a spoznávaniu sveta. Svoje zručnosti a vedomosti zdokonaľoval počas štúdia na Ekonomickej univerzite v Bratislave a Univerzite Martina Luthera v Halle-Wittenbergu. Marek má cit pre investičné príležitosti, aktívne investuje od svojich univerzitných čias a pri investovaní uplatňuje dlhodobý prístup, pričom sa zvyčajne zaväzuje k päťročnému alebo dlhšiemu investičnému horizontu. Jeho rozmanité investičné portfólio zahŕňa akcie, kryptomeny, nehnuteľnosti a online stránky, čo odráža jeho záväzok k diverzifikácii a riadeniu rizík.

Zdielaj to: